Rok 2016 jest rokiem szczególnym w Stanach Zjednoczonych, to czas wyborów prezydenckich. Dlatego ekonomiści byli ostrożni, jeśli chodzi o zmiany w regulacjach dotyczących funkcjonowania funduszy kredytowych Fannie Mae i Freddie Mac. (Federal National Mortgage Association (FNMA) powszechnie nazywane Fannie Mae jest przedsiębiorstwem sponsorowanym przez rząd USA (ang. Government Sponsored Enterprise, GSE). Jest to firma prywatna, na mocy specjalnego prawa autoryzowana do pożyczania pieniędzy i udzielania gwarancji kredytowych. Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), znany jako Freddie Mac, jest również sponsorowanym przez rząd prywatnym przedsiębiorstwem powołanym w celu rozwoju wtórnego rynku nieruchomości, poprzez udzielanie kredytów.) Wśród analityków rynku przeważa jednak optymizm. Dotyczy to zarówno wzrostu cen domów, skali sprzedaży, stóp procentowych oraz pozytywnego wpływu poluzowania standardów kredytowych, które zostały ostatnio wprowadzone przez agencje rządowe.

Co będzie najważniejszym trendem na rynku mieszkaniowym w 2016 roku i dlaczego?

Dwa trendy będą przeważać na rynku mieszkaniowym USA w roku 2016: kontynuacja wzrostu cen najmu i umiarkowany trend wzrostu cen mieszkań. Popyt na domy wzrośnie i nadal będzie zdominowany przez starsze „pokolenie milenium”, w wieku od 25 do 34 lat. Ta grupa demograficzna stanowić będzie jedną trzecią nabywców na runku domów w 2016 roku. Przełoży się to na ok. 2 miliony umów sprzedaży.

Pięć czynników, które będą kształtować rynek nieruchomości w 2016 roku

Rynek będzie się stabilizował i powracał do normy.

Widoczny jest wzrost sprzedaży domów i ich cen, ale nieco powolniejszy niż w 2015 roku. To spowolnienie nie będzie wskazywać na pojawienie się jakiś problemów, a raczej na powrót do normalności. Pamiętamy iż przez ostatnie 15 lat mieliśmy do czynienia z nieprzewidywalnymi trendami po krachu na rynku nieruchomości. Budownictwo powróci do tradycyjnego poziomu, a wzrost cen będzie pochodną zrównoważonego rynku.

Zmiana pokoleniowa sprawi, że rok 2016 może być najlepszym rokiem w obrocie nieruchomościami.

Pierwsza grupa nabywców to 25 – 30 latkowie, którzy stają się dominującą siłą na rynku nieruchomości. Dla większość z nich będą to pierwsze życiowe transakcje. Dwie inne ważne grupy wiekowe to Generacja X - pokolenie ludzi urodzonych w drugiej połowie XX wieku. Ponieważ większość z nich jest już właścicielami domów, pełnić będą podwójna rolę pobudzając rynek zarówno po stronie sprzedaży jak i kupna. Kolejną grupą są osoby w wieku emerytalnym, poszukujące mniejszych nieruchomości i ograniczające koszty utrzymania. Te ostatnie dwie grupy stworzą ofertę sprzedaży, na terenach podmiejskich, dla poszukujących pierwszego domu nowych nabywców. 

Deweloperzy skupią się na budowie domów o bardziej przystępnych cenach.

Budowa domów jednorodzinnych znalazła się w kryzysie spowodowanym wzrostem cen ziemi i kosztów budowy oraz obawami o skalę oczekiwań potencjalnych, a jednocześnie początkujących nabywców. W konsekwencji deweloperzy przerzucili się na budowę droższych domów dla przewidywalnej grupy konsumentów. To wpłynęło na wzrost cen na rynku wtórnym. Jednak siła popytu na rynku domów luksusowych jest ograniczona. Dlatego w 2016 nastąpi zwrot w stronę pierwszych kupujących. Już jesienią ubiegłego roku widać było spadek cen nowo budowanych domów. Ceny domów jednorodzinnych powinny stać się bardziej dostępne.

Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych istotnie wpłynie na podwyżkę kosztów na rynku nieruchomości 

W 2015 roku stopy procentowe najpierw wzrosły a następnie spadły. Podobnych wahań można się spodziewać w tym roku, aczkolwiek decyzje Banku Rezerw Federalnych podnoszące stopy procentowe mogą wpływać na wzrost oprocentowania kredytów. Wyższe oprocentowanie oznacza wyższe raty miesięczne, a różnica w wysokości zobowiązań do dochodów również się zwiększy. Tam gdzie ceny nieruchomości są najwyższe droższe raty kredytów wpłyną na zmniejszenie sprzedaży. Z drugiej zaś strony perspektywa wzrostu kosztów może zmobilizować właścicieli nieruchomości do bardziej zdeterminowanych działań dotyczących sprzedaży i kupna domu zanim oprocentowanie pójdzie w górę.

Aktualnie wysokie ceny najmu wzrosną bardziej niż ceny mieszkań.

Kryzys na rynku nieruchomości mieszkalnych, długo ignorowany przez polityków, spowodował gwałtowny wzrost czynszów z tytułu najmu. Na rynku nieruchomości w USA, w ponad 85 %, koszty najmu przekroczyły poziom 30 % budżetu gospodarstw domowych. Co więcej czynsze nadal rosną, a ceny domów są ciągle na umiarkowanym poziomie. Patrząc realnie - dziś bardziej opłaca się kupić niż wynajmować. Jednocześnie jednak, ze względu na ograniczoną zdolność kredytową, niewielkie oszczędności i nieudokumentowane dochody, niewielu może sobie na kupno pozwolić. Te czynniki niedobrze wróżą przyszłości rynku nieruchomości. Zmieni się to jak tylko wzrośnie liczba budowanych domów o przystępnych cenach i nastąpi proces przechodzenia z grupy najemców do ligi właścicieli.

Z prognozami i założeniami bywa tak, że zawsze są obciążone ryzykiem nieprzewidywalnych sytuacji i zdarzeń. Dlatego na rzetelną ocenę roku 2016 przyjdzie czas w roku 2017.

Danuta Hansen
Ambasador NAR na Polskę. Pośrednik z wieloletnim stażem.
Certyfikowany Specjalista w Zakresie Nieruchomości Międzynarodowych (CIPS).
Broker w firmie Realty Executives Elite w Lemont, Chicago, Illinois.