Użytkowanie wieczyste. Zmiany w prawie

Od stycznia 2017 roku zacznie znikać użytkowanie wieczyste. W spółdzielniach mieszkaniowych ten mechanizm może jednak nie zadziałać. Największym poszkodowanym będą natomiast gminy, dla których opłaty z tytułu użytkowania wieczystego potrafią to ważny element budżetu. Problemy mogą się też pojawić przy ubieganiu się o kredyt na mieszkania, które obejmie projekt ustawy. Problem jest spory, bo w przypadku bloków zbudowanych na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste, co roku trzeba wnosić opłaty na konto samorządów lub skarbu państwa. Gdyby tego było mało, użytkownik może dostać decyzję mocno podnoszącą stawkę rocznej opłaty. Zdarzają się sytuacje, w których na przykład zamiast opłaty na poziomie 800 zł gmina zażąda 10 tys. zł. użytkownicy zaczynają się zastanawiać nad przekształceniem prawa do gruntu we własność. Jest to możliwe, ale w przypadku mieszkań w blokach wymaga zgody sąsiadów. Po macoszemu potraktowani zostaną natomiast spółdzielcy. W ich przypadku z automatu użytkowanie wieczyste nie musi wcale zmienić się we własność. Problem pojawi się wtedy, gdy żaden ze spółdzielców nie zdecydował się na przekształcenie swojego prawa spółdzielczego (lokatorskiego lub własnościowego) w pełne prawo własności. Zanim jednak dzisiejsi użytkownicy wieczyści zagospodarują pieniądze odłożone na kolejną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, powinni pamiętać, że ustawowe przekształcenie nie będzie odbywać się za darmo. Nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. Aby nikt nie zapomniał o opłacaniu rat za przekształcenie, do księgi wieczystej ma być wpisywana stosowna informacja. Przez to jeśli w trakcie 20 lat ktoś sprzeda nieruchomość, to obowiązek regulowania rat przejdzie na nowego właściciela. Kolejną ważną konsekwencją projektowanej ustawy może być zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego dla budynków wielorodzinnych. Jeśli taka możliwość zostanie zablokowana, deweloperzy będą zmuszeni płacić za ziemię więcej (będą kupować prawo własności), a więc mogą chcieć przerzucić wyższy koszt na klientów. Projekt ustawy zakłada ponadto, że firmy (osoby prawne) nie będą już mogły ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Możliwość taka zostanie ograniczona do osób fizycznych, które są użytkownikami nieruchomości rolnych oraz zabudowanych (lub przeznaczonych) na cele mieszkaniowe lub na garaże.

Rzeczpospolita 29.08.2016 r.

************************************************************

Firma w mieszkaniu a podatek. Nie przesadzaj z odliczeniami.

Jeśli w pokoju, w którym na co dzień mieszkamy i żyjemy, tylko część powierzchni przypada na „firmę” (np. biurko z komputerem i drukarką), to tylko tę część powinniśmy brać pod uwagę przy odliczeniu. Oczywiście odliczeniu podlegają również koszty zakupu sprzętu przydatnego do prowadzenia działalności – niezależnie czy po godzinach pracy będzie wykorzystywany na cele prywatne. Problem zaczyna się już jednak przy odliczaniu mediów. Jeśli 1/3 lokalu przypada na firmę, to 1/3 kosztów jest firmowa i podlega odliczeniu. To prawda – ale tylko przy kosztach mediów związanych stricte z powierzchnią – takich jak: ogrzewanie. Co z pozostałymi kosztami: np. zużycia wody, prądu, gazu itp? Zazwyczaj jednak organy podatkowe godzą się na zastosowanie proporcji przyjętej przez podatnika, byleby nie odbiegała ona rażąco od realistycznie oszacowanych kosztów, które mogą przypadać na firmę. Jeśli w ramach domowego pakietu Internet + telefon +telewizja wykorzystujemy połączenie w celach firmowych, kosztem nie będzie z pewnością telewizja, natomiast „firmową” część opłaty za sieć, należy w miarę wiarygodnie oszacować. Ucieszy natomiast fakt, że jeśli mieszkanie kupiliśmy na kredyt, proporcjonalną część odsetek możemy również zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Ważne zastrzeżenie: gdy właściciel firmy zdecyduje się na wprowadzenie prywatnego mieszkania na środki trwałe firmy, wówczas odsetki naliczone do dnia przekazania mieszkania do działalności zwiększają wartość początkową środka trwałego i stanowią koszty uzyskania przychodów dopiero poprzez odpisy amortyzacyjne. Należy pamiętać, że jeśli mieszkanie, w którym prowadzimy firmę, jest własnościowe lub spółdzielczo-własnościowe, powinniśmy zgłosić zmianę przeznaczenia części mieszkania z celów mieszkaniowych na gospodarcze. W takiej sytuacji może zdarzyć się, że spółdzielnia zacznie naliczać wyższy czynsz za część lokalu, która przestała mieć charakter mieszkaniowy. To samo dotyczy gminy. Musimy jej zgłosić fakt prowadzenia firmy w mieszkaniu i to ona zdecyduje, czy uznać jego cześć za lokal użytkowy. W takiej sytuacji zapłacimy znacznie większy podatek od nieruchomości.

Biznes.onet.pl 30.08.2016 r.

************************************************************

Chorwacki sposób na kredyty frankowe. Potężny cios w banki

Według tamtejszego ministra finansów Zdravko Marića, do lipca 2016 r. z możliwości przewalutowania po korzystnym kursie skorzystało już 94% chorwackich „frankowców”. Rozwiązanie proponowane przez rząd, było dość korzystne dla kredytobiorców i fatalne w skutkach dla lokalnego sektora bankowego. Niezależnie od przetasowań politycznych i ostrzeżeń banków oraz Komisji Europejskiej, byli chorwaccy „frankowcy” mogą spać spokojnie. Trudno sobie wyobrazić odwrócenie przewalutowania, z którego skorzystało 55 000 gospodarstw domowych. Tym osobom rząd zaoferował konwersję zadłużenia z franków na euro. Rozwiązanie wybrane przez chorwacki rząd, skutkowało praktycznie całkowitym przeniesieniem kosztów konwersji na banki. Szacunkowy koszt przewalutowania (1 mld euro), stanowi równowartość dwuletnich zysków chorwackiego sektora bankowego – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Kredytodawcy musieli jednorazowo wykazać straty, co spowodowało dramatyczne pogorszenie ich wyników finansowych za 2015 r. Chorwackie banki są zdeterminowane do wytoczenia powództwa przeciwko państwu. Operacja przeprowadzona w Chorwacji, zaszkodziła bankowym inwestorom z kilku krajów „Starej Unii” (m.in. Austrii, Francji oraz Włoch). Jeżeli spór między bankami oraz chorwackim rządem zakończy się zdecydowanym zwycięstwem sektora finansowego, to polscy „frankowcy” będą mogli zapomnieć o ustawowej konwersji swoich kredytów po niskim kursie CHF/PLN.

Forsal 31.08.2016 r.

************************************************************

Rynek nieruchomości. Gdzie deweloperzy planują inwestycje?

Dwie działki w Krakowie kupiła w pierwszym półroczu spółka Lokum Deweloper, która do tej pory budowała mieszkania we Wrocławiu. Łącznie w pierwszym półroczu za 129 mln zł kupili i zakontraktowali nieruchomości o powierzchni 14,3 ha – Daje to im możliwość wybudowania ponad 2,9 tys. mieszkań o powierzchni użytkowej ok. 156 tys. mkw. Nowe przepisy nie popsuły też biznesu spółce J.W. Construction. Spółka buduje mieszkania na kupionych wiele lat temu gruntach objętych plami zagospodarowania. J.W. Construction ma bank ziemi na ok. 6 tys. mieszkań, z czego ponad 2,4 tys. lokali już powstaje. Interesują ich grunty w Warszawie, Krakowie, Gdańsku oraz, w dalszej perspektywie, we Wrocławiu. Grupa Robyg ma tereny w największych miastach: w Warszawie, Gdańsku oraz we Wrocławiu. Preferują duże działki, które umożliwiają prowadzenie wieloetapowych inwestycji na ok. 1 tys. mieszkań. W czasie obowiązywania nowej ustawy o ziemi Grupa Robyg za ponad 53,4 mln zł kupiła w Gdańsku grunty o powierzchni niemal 6 ha. Na działkach można wybudować ponad 2,5 tys. mieszkań. Bank ziemi Dom Development, to siedem działek w lewobrzeżnej Warszawie i osiem w prawobrzeżnej. Spółka ma też jedną parcelę we Wrocławiu. Na gruntach może powstać ponad 7,4 tys. mieszkań.

Biznes.onet.pl 01.09.2016 r.

************************************************************