Deregulacja w Holandii

Deregulacja w Holandii

W 2001 roku rząd Holandii  zniósł prawo, które reguluje dostęp do zawodów nieruchomościowych. Jednak trzy stowarzyszenia holenderskich agencji nieruchomości, NVM, VBO i VastgoedPro przywiązując dużą wagę do kompetencji swoich członków utworzyły dwa fundamenty certyfikacyjne. Te fundamenty tworzą t.zw. VastgoedCert  (założone przez stowarzyszenia NVM i VastgoedPro) a stowarzyszenie VBO stworzyło własny  system certyfikacyjny (SCVM). Systemy te działają jako odrębne instytucje (jako t.zw. Instytuty Ceryfikacji) a nie w ramach Stowarzyszeń. Bez posiadania którejś z tych certyfikacji agent nieruchomości nie może działać jako członek NVM, VBO lub VastgoedPro (w dorozumieniu jako wiarygodny agent). Niewiele mieszkań w Holandii sprzedawane jest bez pośrednictwa agenta nieruchomości. Ponadto niderlandzki nabywca nieruchomości często zdaje sobie sprawę, że członkostwo w jednym z stowarzyszeń zapewnia pewien poziom kompetencji, a stowarzyszenia pośredniczą w  rozpatrywaniu sporów gdy pojawiają się takie pomiędzy agencjami nieruchomości a ich klientami. W przypadku, gdy agenci nieruchomości nie zastosują się do przepisów stowarzyszenia, podlegają środkom dyscyplinarnym, począwszy od ostrzeżenia w przypadku drobnych nieprawidłowości do, w najpoważniejszych przypadkach, wykluczenia.

Holenderskie stowarzyszenia agentów pośrednictwa nieruchomości nie są automatycznie doradcami indywidualnych agentów pośrednictwa w sporach. Ponadto instytuty certyfikacji są niezależne od założycieli (stowarzyszeń agentów pośrednictwa nieruchomości) i mają tendencję do promowania surowszych kryteriów oceny kwalifikacji i zachowań  a nie do zwalniania z wewnętrznych zasad. W Holandii możliwe jest prowadzenie działalności jako "niezależny" pośrednik w obrocie nieruchomościami, ale takie agencje mogą doświadczyć znacznej presji na dostosowanie się do zasad ustalonych przez stowarzyszenia agentów pośrednictwa nieruchomości i instytucje certyfikujące.

Niedawno VastgoedCert, SCVM i RICS-Netherlands postanowiły utworzyć jeden instytut dla potrzeb wyceny nieruchomości. Trzy organizacje uważają, że jeden system (oceny kwalifikacji i kryteriów oceny) stanowi krok w kierunku większej przejrzystości i jednolitości, co ma duże znaczenie zarówno dla holenderskich nabywców nieruchomości, jak i sektora finansowego. Holenderski Bank Centralny i Urząd Rynków Finansowych są pozytywnie nastawione wobec tej metody samoregulacji. W następstwie tego środka VastgoedCert zastanawia się nad swoją rolą jako instytutu certyfikacji dla "innych" działaczy agencji nieruchomości. Jako taki interesuje się przeglądem praktyk w innych krajach europejskich. Instytut Badawczy OTB w Delft University of Technology opublikował przegląd, który przedstawia główne różnice między krajami, ale nie ma na celu dostarczenia szczegółowych informacji na temat wszystkich przepisów. Informacje opierają się głównie na istniejących raportach. Niniejsze wprowadzenie jest kontynuacją streszczenia sprawozdania z języka holenderskiego.

Rozporządzenie w drodze aktów prawnych, samoregulacji i nieraportowania.

Przede wszystkim istnieje europejska norma (EN 15733), która określa ogólne wytyczne dla pośredników w obrocie nieruchomościami, ale z pewnością nie jest to prawo formalne. Na przykład wymaga wiedzy na temat rynku mieszkaniowego, finansów mieszkaniowych i utrzymania tej wiedzy, ale nie mówi dokładnie, ile trzeba wiedzieć, ani nie mówi o poziomie wykształcenia.

Jako taka norma zamierza dostarczyć podstawowych wytycznych dla poszczególnych agentów nieruchomości, stowarzyszeń agentów nieruchomości i ustawodawcy krajowego. Niemniej jednak decyzja o wprowadzeniu w życie ustawodawstwa krajowego regulującego zawód agenta pośrednictwa jest kompetencją poszczególnych państw członkowskich. Możliwe jest również samoregulacja za pośrednictwem stowarzyszeń agentów pośrednictwa (i instytutów certyfikujących), ale dotyczy to tylko tych agentów zajmujących się nieruchomościami, które dobrowolnie przestrzegają zasad.

Na podstawie zgromadzonych informacji można rozróżnić trzy główne modele w krajach europejskich; Regulacje prawne, samoregulujące i nieuregulowane. Istnieje szesnaście krajów, w których zawód agenta nieruchomości jest "licencjonowaną działalnością" prawną. W tych krajach ustawodawstwo rządowe ustanawia normy i wytyczne dotyczące uregulowania (dostępu) do zawodu agenta pośrednictwa. Istnieją jednak znaczne wahania w zakresie wymogów edukacyjnych w celu uzyskania dostępu do szkoleń dla agentów pośrednictwa, począwszy od szkoły średniej do stopnia licencjata.

Sześć z szesnastu krajów wymaga również staży w biurze agenta nieruchomości. Ponadto w ośmiu krajach objętych regulacją ustanowiono rejestry pośredników w obrocie nieruchomościami w celu pomocy nabywcom nieruchomości w wyborze agenta nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, regulacja prawodawstwa nie zawsze jest gwarancją wysokiego stopnia kompetencji, ponieważ w niektórych krajach wymogi stawania się pośrednikiem są marginalne (Węgry, Chorwacja), podczas gdy w innych krajach nakładają znaczne przeszkody (Norwegia, Belgia). W odniesieniu do procedur nadzoru i składania skarg nie przedstawiono szczegółowego przeglądu, ale jasne jest, że istnieją różne praktyki krajowe. Ogólnie można złożyć skargę do jasno określonego podmiotu, ale może to mieć zasięg od wyznaczonego instytutu agentów nieruchomości do lokalnej organizacji rządowej

Można również zastosować procedurę sądową, w szczególności w przypadku, gdy powód zażąda odwołania.

Inne czternaście krajów nie ma obowiązującego prawodawstwa. Sześć z nich ma aktywne, a przede wszystkim duże organizacje które ustalają własne standardy i kryteria  aby zostać członkiem. Mają one również wewnętrzne kodeksy postępowania i procedury składania skarg. Wśród tych krajów jest Holandia, gdzie, jak wspomniano we wstępie, istnieją trzy duże agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które razem mają znaczny procent zorganizowania grupy pośredników w obrocie nieruchomościami (około 5 700 członków). Niemcy, Polska i Portugalia mają także duże i wpływowe organizacje zajmujące się handlem nieruchomościami. Szczególnymi są Anglia-Walia i Hiszpania, gdzie w rzeczywistości istnieją pewne szczątkowe regulacje (nadzór w Anglii-Walii i rejestr w Hiszpanii), ale jest to nieporównywalne do krajów gdzie istnieją prawne, państwowe  regulacje dotyczące zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. W innych krajach trudno mówić o jakiejkolwiek regulacji. Zazwyczaj w takich krajach organizacje pośredników maja mały wpływ na kształt środowiska prawnego .

Co ciekawe, efektywna różnica pomiędzy ustawodawstwem a samoregulacją może nie być zbyt duża. Na przykład niemieckie sądy gdy rozstrzygają spory między nieuprawnionymi agentami nieruchomości a ich klientami korzystają  z wewnętrznych zasad i regulaminów  Immobilien Verband Deutschland (IVD) (Niemieckie Stowarzyszenie Pośredników).

Główna dyskusja

Komisja Europejska ostrzega przed nadmiernymi regulacjami zawodów, ponieważ może utrudnić to otwarty dostęp do pracy i utrudnić profesjonalną mobilność.  Główną koncepcją w ramach tej wizji jest proporcjonalność. I tak, podczas gdy nieuregulowane praktyki medyczne mogą wyrządzić wielkie szkody najogólniej rzecz biorąc zdrowiu społecznemu, o tyle wiele zawodów nie potrzebuje regulacji. Można argumentować, że poza wyceną nieruchomości zadania agentów nieruchomości są stosunkowo proste i nie ma szczególnej potrzeby regulacji w celu ochrony społeczeństwa przed niekompetentnymi operatorami. Przeciwstawny pogląd polega na tym, że niekompetencja pośredników może prowadzić do problemów nabywców nieruchomości i regulacje w tej branży zapobiegają  umyślnym nadużyciom. Zwolennicy samoregulacji wspierają tworzenie rejestrów pośredników nieruchomości w celu wyeliminowania nieuczciwych agentów.

Ta dyskusja jest bardzo żywa w krajach europejskich. Stosunkowo niewiele jest ostatnio inicjatyw dotyczących deregulacji  ponieważ rządy raczej skłonne są regulować.

Irlandia jest przykładem kraju o ogólnie liberalnej postawie politycznej, niemniej rząd wprowadził rejestr agentów nieruchomości i określił  kryteria kompetencyjne dla pośredników. Inicjatywa ta została podjęta przed dramatycznym boomem irlandzkiego rynku nieruchomości (2008) i miała na celu zapewnienie większej przejrzystości i profesjonalizmu w tej branży ale również wprowadzenia formalnych procedur w przypadku sporów. Francja jest również przykładem, w którym niedawno zaostrzono obowiązujące przepisy (2015) w celu zakazu prowadzenia działalności pośrednictwa  przez niezrzeszonych pośredników w obrocie nieruchomościami. W momencie pisania tego raportu  (2016) rząd Republiki Czeskiej rozważa wprowadzenie regulacji w rezultacie bardzo częstych nieuczciwych praktyk ze strony agentów pośrednictwa.

Jednak w innych krajach zawód agenta nieruchomości został deregulowany. I tak w W Hiszpanii (2000) i Holandii (2001) było to  jakiś czas temu. W krajach tych jednak wpływowe ale również zrzeszające znaczny procent aktywnych pośredników stowarzyszenia nadal odgrywają ważną rolę i wprowadzają określone zasady w ramach samoregulacji. W Hiszpanii silna jest  niechęć do deregulacji wśród hiszpańskich agentów nieruchomości, ponieważ doświadczali oni konkurencji ze strony pośredników  brytyjskich, którzy nie byli członkami API, hiszpańskiego stowarzyszenia agentów nieruchomości. Członkowie API narzekają na niekompetencję i nadużycia niebędących członkami agentów z UK. (Hiszpania jest bardzo popularnym terenem inwestycyjnym dla obywateli  UK). Niedawno deregulacja miała miejsce w Portugalii (2011 r.) i w Polsce (2014 r.). Wydaje się, że rząd polski podążył za poglądem Komisji Europejskiej, który stwierdził, że zbyt duża była regulacja zawodu agenta w Polsce. Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PREF) wskazuje, że całkowita deregulacja była nadmiernym środkiem i oczekuje znacznego wzrostu liczby osób przypadkowych w zawodzie którzy nie są wystarczająco kwalifikowani zgodnie z wewnętrznymi zasadami Stowarzyszeń pośredników. 

Ogólnie rzecz biorąc, główna dyskusja mieści się pomiędzy z jednej strony rozwiązaniami, które proponują całkowitą wolność wyboru zawodowego, z niewieloma barierami z drugiej zaś strony rozwiązaniami zawierającymi rozwiązania regulacyjne które przeciwdziałają  brakowi kompetencji lub działaniom nielegalnym w działalności pośredników w wyniku deregulacji. Jak się okazuje wiele agencji nieruchomości i ich stowarzyszeń są zwolennikami tego ostatniego poglądu. 

Wydaje się jednak, że alternatywą dla regulacji w przepisach rządowych może być samoregulacja, ale potrzebuje silnej reprezentacji pośredników zajmujących się nieruchomościami, z odpowiednimi kodeksami postępowania i procedurami rozstrzygania sporów. 

W takim środowisku, jak pokazuje przykład Niemiec, nawet sądy powszechne może również być bardziej skłonne do brania pod uwagę w swoich rozstrzygnięciach wewnętrznych zasad czy Kodeksów lokalnych stowarzyszeń.

Ostatni komentarz odnosi się do wymiaru regionalnego. Międzynarodowa literatura naukowa wskazuje, że autonomiczne jednostki regionalne (w krajach takich jak Niemcy, Hiszpania, Włochy, Szwajcaria, Wielka Brytania) mogą wdrożyć własną politykę / ustawodawstwo w przypadku, gdy rząd krajowy nie ma ustawodawstwa. Przykład Katalonii pokazuje, że rząd regionalny może chcieć regulować sektor agentów nieruchomości po tym, gdy rząd krajowy zniósł ustawodawstwo krajowe. Jest to oczywiście możliwe pod warunkiem, że rząd krajowy lub UE wyraźnie nie zakazują jednostce regionalnej wdrożenia takich środków, ale główną ideą tych regionalnych struktur jest zapewnienie regionom wysokiego stopnia autonomii. Interesujące byłoby monitorowanie rozwoju nie tylko na szczeblu krajowym, ale także na szczeblu regionalnym.




Kees Dol
Wydział Architektury Politechniki w Delft
9 stycznia 2017 r

 

Zobacz także inne teksty:
Sprawozdanie z posiedzenia w Parlamencie Europejskim 31 maja 2017 r.
Sprawozdanie z działalności CEPI 2016/2017

NEWSLETTER
Codzienne aktualności, przegląd prasy, wydarzenia
polityka prywatności
DOŁĄCZ DO SIECI
PFRN POLECA