Szanowna Pani

Przewodnicząca Podkomisji

                                                                        Anna Milczanowska

Podkomisja nadzwyczajna

do rozpatrzenia rządowego projektu ustawy

o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

oraz niektórych innych ustaw (druk nr 1560)

Polska Federacja Rynku Nieruchomości niniejszym zgłasza uwagi i wnioski do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Uwagi przesyłamy w wersji elektronicznej na wskazany adres Pani Przewodniczącej Podkomisji Anna.Milczanowska@sejm.pl oraz sekretariatu podkomisji elzbieta.kessel@sejm.gov.pl .

Dotyczy zmiany 51) po art. 198a dodaje się art. 198b–198e w brzmieniu:

„Art. 198b. 1. Kto:

1)         wykonuje czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7,”

… „– podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.”

Postulujemy wykreślenie z zaproponowanego przepisu słów „i 3a” gdyż w konsekwencji wprowadza to rozwiązania rażąco sprzeczne z rzeczywistością gospodarczą, sprzeczne z funkcjonowaniem wielu zawodów i usług. Prowadzi to do konfliktu kompetencyjnego wielu podmiotów w zakresie wykonywanych przez nie usług, dezorganizuje życie gospodarcze. Przepis ten nie był konsultowany ze środowiskiem rynku nieruchomości a w szczególności z zawodami, które są tym przepisem objęte.  

Uzasadnienie. Kwestionujemy proponowany zapis Art. 198b. 1. punkt 1  w zakresie zawarcia w dyspozycji tego przepisu art. 174 ust 3a (słów „i 3a”).

W naszym przekonaniu nie dokonana została analiza przepisu 174 ust 3a, jego roli w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz skutków objęcia  tego przepisu regulacją zawartą w proponowanym nowym art. 198b. 1. punkt 1.

Artykuł 174 ust. 3a określa jedynie możliwość wykonywania dodatkowych usług przez rzeczoznawców majątkowych poza przypisanym dla nich na zasadzie wyłączności sporządzaniem operatów szacunkowych. Co do zasady wymienione w tym artykule usługi są dodatkowymi dla rzeczoznawców majątkowych, natomiast są to podstawowe usługi dla innych zawodów. W żaden sposób wymienione usługi nie są przypisane w gospodarce do wyłącznego wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych.

Poprzez wpisanie dokładnie trzech znaków: „i 3a” projekt nie tylko przekracza materię nowelizacji ale może spowodować drastyczne, wyłączne zawłaszczenie nienależącej do rzeczoznawców majątkowych sfery usług, które w zasadzie nie są w ogóle albo tylko sporadycznie przez nich wykonywane.

Wpisanie tych trzech znaków „i 3a” nie umiemy sobie tego inaczej wytłumaczyć jak tylko pomyłką. Poniżej cytujemy przepis,  objęty w projekcie działaniem proponowanego, nowego przepisu art. 198b. 1. punkt 1.       

„Art. 174 ust. 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

Komentarz: zapis  ten wskazuje, że oprócz innych podmiotów również rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy nie będące operetami szacunkowymi. W żaden sposób ustawodawca nie daje wyłącznego prawa do wykonywania tych usług.

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

Komentarz: usługi te powszechnie są wykonywane przez firmy konsultingowe, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości czy wręcz przez wyspecjalizowaną grupę doradców nieruchomości.

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

Komentarz: usługi te są powszechnie wykonywane przez firmy konsultingowe, doradcze, ekonomistów, pośredników w obrocie nieruchomościami i doradców majątkowych i inwestycyjnych.

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

Komentarz: usługi wykonywane w szczególności przez urbanistów, firmy doradcze, konsultingowe, pośredników w obrocie nieruchomościami.

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

Komentarz: usługi te są wykonywane w szczególności przez geodetów, architektów, inżynierów budownictwa. Właściwie rzeczoznawcy majątkowi nie mają co do ich wykonywania narzędzi.

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

Komentarz: usługi analityków i inspektorów bankowych, firmy konsultingowe, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, doradcy majątkowi i inwestycyjni.

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

Komentarz: usługi powszechnie wykonywane przez pośredników, firmy konsultingowe, doradcze, doradców rynku nieruchomości, doradców majątkowych i inwestycyjnych.

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Komentarz: usługi wykonywane przez biura rachunkowe, biura podatkowe, firmy konsultingowe, księgowych, firmy audytorskie, doradców podatkowych.  

Z powyższego jednoznacznie wynika, że przepis art. 174 ust 3a daje tylko możliwość wykonywania wyżej wymienionych usług przez rzeczoznawcę majątkowego (często na wyrost, ponad możliwości specjalizacji rzeczoznawcy majątkowego), nie na zasadzie wyłączności a jedynie dopuszczenia do rynku tych usług, który to rynek ma charakter wolny. Sankcja w postaci grzywny 50 000zł gdy te usługi będą wykonywać inne zawody niż rzeczoznawca majątkowy kłóci się z istotą tego przepisu.

Wpisanie w proponowany w projekcie art. 198b. odniesienia do art. 174 ust. 3a spowodowałoby zmonopolizowanie tego rynku przez  rzeczoznawców majątkowych co byłoby absurdalne.  Mielibyśmy do czynienia z totalną regulacją na korzyść jednego tylko zawodu i totalną blokadą rynku dla wielu podmiotów(księgowi, audytorzy, urbaniści, geodeci, doradcy inwestycyjni, doradcy podatkowi i wielu innych), które zapewne nie mają nawet pojęcia co się w tej materii i w tym momencie dzieje z ich usługami, albowiem nie były o tych zmianach informowane.

Postulujemy przywrócenie art. 180. ust. 4 wyłączności pośredniczenia w brzmieniu z 2013 roku: „Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179a. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”

Uzasadnienie. Wnosimy o dodanie w artykule 180 ustępu 4 dotyczącego instytucji fakultatywnej wyłączności w pośredniczenia w brzmieniu z roku 2013 dostosowanym do proponowanych w projekcie zapisów nowelizacji dla ochrony. Należy przywrócić poprzedni zapis dostosowując go do obecnej nowelizacji, jest to niezbędny krok tak aby klienci, konsumenci mieli do czynienia z jednolitym rozumieniem  powszechnie stosowanej na rynku nieruchomości wyłączności w zakresie pośredniczenia, tak aby nie dochodziło do wypaczania tej instytucji, niezgodnie z jej istotą. Dotyczy to zwłaszcza kontynuacji wypracowanego na tym tle orzecznictwa w tym także dotyczącego klauzul abuzywnych.