Wynajem mieszkań: Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia?
Wielu właścicieli mieszkań / domów nie docenia roli przygotowania swojej oferty w znalezieniu dobrego najemcy. Często się zdarza, że w trakcie przyjmowania lokalu do wynajmu sugeruję właścicielowi dokonanie większych lub mniejszych zmian, które uatrakcyjnią ofertę i pozwolą zrobić na Najemcy pierwsze (i nie ostatnie) dobre wrażenie. Jakie bezinwestycyjne (lub przy małych nakładach) zmiany możemy zrobić żeby dać sobie szansę na szybsze i dobre wynajęcie lokalu.
Najczęściej spotykane mankamenty lokali do wynajęcia i błędy wynajmujących:
Bałagan
- Przykry zapach - zatęchły, odstręczający, tytoniu.
- Nieład - nadmiar zbędnych przedmiotów, zagracenie.
- Plamy i zacieki na ścianach, sufitach obiciach mebli.
- Pozostawione buty na korytarzu jeszcze gorzej przed nim.
- Porozrzucane przedmioty, zabawki, ubrania,.
- Brudne podłogi, wykładziny, dywany, listwy przypodłogowe, brudne okna i parapety.
- Zwiędłe wysuszone kwiaty (woda w wazonie o nie miłym, zapachu).
- Pozostawione produkty / opakowania po niech w lodówce, lub w kuchni (nie wyrzucone śmieci).
- Łazienka brudna wanna, brodzik, umywalka, zacieki po nieszczelnym kranie.
- Niedoczyszczone płyty /blaty kuchenne, piekarniki, kuchenki mikrofalowe, cieknące krany, nieszczelne podłączenia do pralki.
- Niewyczyszczone filtry w pralce, czasami jakieś wyprane lub nie wyprane rzeczy w bębnie.
- Poobtłukiwane poszczerbione nie od kompletu naczynia / szkło.
- Powciskane do szaf (przy otwarciu wypadają suszarki, deski do prasowania lub odkurzacze).
Estetyka
- Brak przytulności (kolorystyka wnętrza, oświetlenie etc).
- Niepasujące elementy wykończenia mieszkania (co nie potrzebne w swoim domu przenosimy do mieszkania do wynajęcia).
- Zbyt dużo tanich ozdób - kicz, ”pamiątki z wakacji”.
- Wiszące często osobiste zdjęcia, słabe nie pasujące do estetyki lokalu obrazy, stare kalendarze.
- Brzydkie zasłony lub firanki często nieświeże (z poprzedniej dekady).
- Uszkodzone lub stare meble.
- Niekompletne oświetlenie (zarówno lampy jak i żarówki).
- Nowoczesność wystroju.(zgodność z obecnymi trendami).
Inne elementy pośrednio związane z wynajmem
- Temperatura - nie może być za niska ani za wysoka ok 20 stopni częsty błąd otwieramy wszystkie okna przed samym przyjściem klienta w lokalu rześko (nie dogrzane mieszkanie?). Wietrzymy mieszkanie ale potem lepiej zamknąć okna, chyba ze za oknem jest coś wybitnego co należy pokazać.
- Nie prezentujemy lokalu przy głośno włączonych TV, radiu etc.
- Sposób prezentacji / umiejętność uwypuklenia (nie nachalnego zalet) poinformowanie o wadach (nie nachalne) uprzejmość, nie robienie łaski oglądającemu.
- Nie narzucajmy najemcy kolejności oglądania możemy tylko na wstępie poinformować go z jakich pomieszczeń lokal się składa i co gdzie się znajduje.
- Jeżeli lokal jest w głośnym miejscu pozwólmy najemcy otworzyć okno, pomórzmy mu je otworzyć i zamknąć nie zostawiajmy otwartego (hałas utrudnia oglądanie), jeżeli jest w cichym i pogoda na to pozwala otwórzmy okna (tylko wtedy).
Wymienione elementarne prezentacji to „niedoróbki” których usunięcie może zająć 1 może 2 dni pracy sprzątaczki lub właściciela. To często drobnostki, ale klienci bardzo na nie zwracają uwagę nawet nie świadomie tworząc w myślach listę rzeczy do poprawki. Usunięcie niedociągnięć ma decydujący wpływ na pozostawienie w głowie najemcy dobrego wrażenie, oferty przygotowanego specjalnie dla niego, to również wyraz szacunku dla najemcy. Zrealizowanie tych prac to praktycznie tylko praca, zero inwestycji nie licząc środków czyszczących. Nie należy zostawiać tych spraw na po obejrzeniu liczyć na wyobraźnię oglądającego. Dobre wrażenie można zrobić tylko raz.
Jeżeli chcemy żeby nasz najemca dbał o mieszkanie zapłacił za nie więcej możemy je doinwestować Na co w pierwszej kolejności zwrócić uwagę przygotowując, kalkulując remont:
- Kolorystyka materiały: małe i średnie pomieszczenia lepiej prezentują się w jasnych kolorach (obecnie najmodniejsze to biel i różne odcienie szarości ostatnio wracamy do pasteli) raczej nie tapety a jeżeli to dla podkreślenia fragmentu pomieszczenia. Nie malujemy poziomych pasów w niskich pomieszczeniach będą wydawały się jeszcze niższe. Nie oszczędzajmy na farbach w pomieszczeniach typu przedpokój, kuchnia łazienka. Będziemy je mogli dłużej eksploatować obecne farby można zmywać nawet jak są poplamione.
- Najważniejsze pomieszczenia łazienka i kuchnia: (na nie przeznaczymy większość środków). Rozpiętość cen na sprzęt AGD i szeroki wybór armatur, glazur i terakot pozwala na wykończenie pomieszczeń w cenach od kilku do kilkunastu tysięcyzłotych. Skromna bez szaleństw ale akceptowalną kuchnię ok 6 m2 i łazienkę ok 4 m2 można wykończyć w cenie do 10 000zł górnej granicy nie ma. Gotową kuchnie (meble) możemy kupić za ok 3500/ 4000zł lodówkę za 1100- 1500 kuchnie gazową z piekarnikiem za ok 1000 – 1200zł, wanny za ok 500 do 700zł, kabiny / prysznice za ok 1000-1500zł. Glazury i terakoty dla wytrawnych poszukiwaczy od 30 do 80zł za m2 armatury od 250 do 600zł.
- Meble: z nimi możemy się wstrzymać do podpisania umowy najmu. Nie zawsze trzeba je kupować czasami lepiej robić zakupy pod konkretnego klienta. Niektórzy najemcy mają swoje wyposażenie. Lepsze wrażenie przy negocjacjach sprawia jak kupujemy coś pod konkretnego klienta niż mamy wyposażenie nie do końca mu odpowiadające. Ważne jest żeby w lokalu były gotowe szafy stała zabudowa. Zdarzają się klienci, którzy nie położą się na materacu używanym przez inna osobę, dlatego można z tym poczekać jeśli chcemy ograniczyć wydatki ale dobrze jest przygotować listę przedmiotów którymi możemy doposażyć lokal (zdjęcia lub katalog).
- Dodatki: przede wszystkim oświetlenie jeżeli obraz to neutralny (najlepiej grafika zdjęcie) pasujący do wnętrza bezpieczniej powiesić duże lustro. Czasami jakiś dekor typu fragment podłogi, ściany lub półka na klucze. Ostrożnie z zasłonami w zależności od nasłonecznienia stylu lokalu: żaluzje, rolety lub zasłony.
- Podłogi: na rynku jest obecnie szeroki wachlarz posadzek od podług z paneli w cenach nawet od 15zł za m2 (nie polecam) do ok 100zł, parkietów drewnianych / desek od 80 do 300zł (i więcej), ceramiki od 35 do 300 i więcej. Pamiętajmy o strefach mieszkania inna podłoga w przedpokoju gdzie wchodzimy w butach inna w pokojach jeszcze inna w kuchni. Jeżeli decydujemy się na panele (tanie i szybkie układanie) to szukajmy takich które maja wyższa nie niższa klasę ścieralność / twardość / używalność (6 klas) Im wyższa, tym większe dopuszczalne natężenie ruchu w pomieszczeniu minimum 4 optymalnie 5 Pamiętajmy, że podłoga powinna wytrzymać minimum 6 / 8 lat.
- Stolarka: okna i drzwi to poważny wydatek porównywalny z wyposażeniem kuchni i wykonywany najrzadziej. Należy go jednak uwzględnić w planach inwestycyjnych mieszkania Szczególnie stolarka w budownictwie z okresu lat od 70 do połowy 80 tych jest niskiej jakości. Wymianę możemy podzielić na etapy, byle jej nie dzielić na dwa okna w jednym pokoju. Ale można np. jeśli mieszkanie ma okna na ulice i na podwórko zacząć od ulicy.
- Oświetlenie: na to trzeba przeznaczyć dużo czasu i wykazać się cierpliwością jeżeli nie chcemy wydać majątku. Oświetlenie „designerskie” renomowanych firm zaczyna się od 200zł za jeden mały punkt świetlny do kilku tysięcy za lampę. Oczywiście przy wynajmie w segmencie popularnym, o którym traktuje ten tekst nie ma sensu kupować tak drogiego osprzętu. Można kupić podobne w estetyce i stylu lampy polskich producentów (może chińskich) w niższych cenach. Za lampy trzeba zapłacić od 150zł do 400zł kinkiety po kilkadziesiąt złotych. Najważniejsze żeby styl oświetlenia pasował do wnętrza (barwa, umieszczenie i natężenie światła tworzy nastrój możemy w tym celu sięgnąć po listwy lub lampy LED, świetlówki, lampy halogenowe).
Jerzy Sobański
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
|
