Przegląd mediów 17.09-21.09.2018r.

Wynajem mieszkań: Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia?

Wielu właścicieli mieszkań / domów nie docenia roli przygotowania swojej oferty w znalezieniu dobrego najemcy. Często się zdarza, że w trakcie przyjmowania lokalu do wynajmu sugeruje się właścicielowi dokonanie większych lub mniejszych zmian, które uatrakcyjnią ofertę i pozwolą zrobić na Najemcy pierwsze (i nie ostatnie) dobre wrażenie. Jakie bezinwestycyjne (lub przy małych nakładach) zmiany możemy zrobić żeby dać sobie szansę na szybsze i dobre wynajęcie lokalu?

Najczęściej spotykane mankamenty lokali do wynajęcia i błędy wynajmujących:

- Bałagan;
- Estetyka;
- Inne elementy pośrednio związane z wynajmem;

Wymienione elementarne „niedoróbki”, których usunięcie może zająć 1-2 dni pracy sprzątaczki lub właściciela. To często drobnostki, ale klienci bardzo na nie zwracają uwagę, nawet nieświadomie tworząc w myślach listę rzeczy do poprawki. Usunięcie niedociągnięć ma decydujący wpływ na pozostawienie w głowie najemcy dobrego wrażenia, oferty przygotowanego specjalnie dla niego, to również wyraz szacunku dla najemcy. Zrealizowanie tego to praktycznie tylko praca, zero inwestycji nie licząc środków czyszczących. Nie należy zostawiać tych spraw na później licząć na wyobraźnię oglądającego. Dobre wrażenie można zrobić tylko raz.
Jeżeli chcemy żeby nasz najemca dbał o mieszkanie, zapłacił za nie więcej, możemy je doinwestować (...)

wrocławianin.info 17.09.2018 r.

*************************************************************************

Dochód z wynajmu – kiedy liczy się do zdolności kredytowej?

Kupię mieszkanie na kredyt, a raty będę spłacać z dochodów z wynajmu – taki plan świta w głowach wielu potencjalnych drobnych inwestorów obserwujących rynek nieruchomości. W zderzeniu z wymaganiami banków wizja może legnąć w gruzach.
Boom na rynku mieszkaniowym w części napędzają zakupy inwestycyjne. Wielu oszczędzających rozważa porzucenie tradycyjnych bankowych lokat, przynoszących niewielki zysk i pomnożenie kapitału poprzez zakup nieruchomości, która później będzie wynajmowana.
Nie wszyscy są w stanie sfinansować taką inwestycję wyłącznie z własnych środków. Wsparciem może okazać się kredyt hipoteczny, który pozwoli zasypać lukę w koniecznych nakładach. Zaciągnięcie zobowiązania wymaga jednak posiadania zdolności kredytowej, a tę każda z instytucji ocenia na nieco innych zasadach. Nie ma co liczyć na to, że obietnica przyszłych dochodów z wynajmu wystarczy kredytodawcy.
Dochód z wynajmu nieruchomości może zostać zaakceptowany jako źródło spłaty zobowiązania w większości banków. Spośród instytucji, które odpowiedziały na zapytanie Bankier.pl taką opcję odrzucają Bank BPS oraz ING Bank Śląski. Bank Pekao oraz Pekao Bank Hipoteczny podkreślają, że nie może to być jedyne źródło – musi mu towarzyszyć inny strumień przychodów, np. z pracy lub prowadzonej działalności gospodarczej.
Dla inwestora, który myśli o zakupie pierwszej „komercyjnej” nieruchomości znacznie poważniejszą przeszkodą może okazać się konieczność udokumentowania historii przychodów z wynajmu. Banki oczekują, że w momencie wnioskowania o kredyt klient będzie mógł pokazać, że zarabia na wynajmowanym lokalu od co najmniej 6 lub 12 miesięcy. To przekreśla szansę na podejście „kupię na kredyt, a potem wynajmę”, jeśli kredytobiorca nie ma wystarczającej zdolności bazującej na innych źródłach.
Warto także zwrócić uwagę na fakt, że wysokość przychodów z wynajmu trzeba będzie udokumentować, a kredytodawcy chcą poznać faktyczne „czyste” finansowe wpływy z takiej inwestycji. Banki korygują wykazywany dochód w dół o wydatki, które obciążają właściciela nieruchomości. To oznacza m.in. odjęcie opłat i czynszu (ponoszonych przez wynajmującego, a nie najemcę) oraz podatku (...)


Bankier.pl, 19.09.2018 r.

*************************************************************************

Deweloperzy w pułapce ustawy uwłaszczeniowej. Wzrosną ceny mieszkań.

Firmy, które po nowym roku skończą budowę bloku, mogą być zmuszone zapłacić po raz kolejny za leżącą pod nim działkę. Efekt: wzrosną ceny mieszkań.
Takie ryzyko niesie ze sobą wchodząca od przyszłego roku w życie ustawa umożliwiająca na preferencyjnych warunkach przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów we własność. Z opcji tej automatycznie skorzystają, prócz zwykłych Kowalskich, także deweloperzy, którzy dopiero wchodzą na plac budowy. W przypadku zajętych przez nich gruntów do uwłaszczenia dojdzie w chwili oddania bloku do użytkowania.
To, co na pierwszy rzut oka wygląda jak przywilej dla inwestorów, przez nieprecyzyjne przepisy może okazać się dotkliwym finansowo ciosem. Zwłaszcza dla firm, które realizują przedsięwzięcia w dużych miastach, gdzie działki budowlane są najdroższe. Przekształcenie we własność na ulgowych warunkach to bowiem forma publicznej pomocy dla inwestora. Takie wsparcie nie powinno przekroczyć 200 tys. euro. Jeżeli tak się stanie, to deweloper będzie musiał Skarbowi Państwa zapłacić odpowiednią nadwyżkę.
Problem w tym, że trwa spór o sposób jej wyliczania. – Może się zdarzyć tak, że inwestorzy, którzy dziś budują mieszkania, musieliby de facto drugi raz zapłacić za działkę, którą przecież już raz kupili – alarmował Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich na niedawnym kongresie mieszkaniowym. Jacek Bielecki, doradca państwowego inwestora BGK Nieruchomości, ocenił z kolei, że jeśli czytać ustawę uwłaszczeniową literalnie, to jej skutki mogą być „bardzo groźne i niebezpieczne” dla firm.
Wstępne szacunki UOKiK dokonane na prośbę BGK Nieruchomości pokazują, że jeśli działka w użytkowaniu wieczystym była wyceniona na 6 mln zł, to po uwłaszczeniu deweloper musiałby wpłacić do kasy państwowej dodatkowe 4 mln zł. – Załóżmy, że grunt to 20 proc. w cenie mieszkania. Jeśli firmom przyjdzie zapłacić tyle drugi raz, to sobie z tym nie poradzą. Musiałyby podnieść ceny lokali – powiedział Płochocki. Resort rozwoju tonuje nastroje, zapewniając, że obawy firm są na wyrost, a ich interpretacja nowego prawa – błędna.

Forsal.pl, 20.09.2018 r.

*************************************************************************

Za mieszkania z widokiem płaci się więcej.

Mieszkania na najwyższych piętrach na rynku pierwotnym, cieszą się rosnącą popularnością. Często ich cena przewyższa te położone na niższych kondygnacjach, jednak to nie zniechęca nabywców, którzy marzą o mieszkaniu pośród chmur. Taka tendencja dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego, na którym stosowana jest nowsza technologia. Natomiast mieszkania z rynku wtórnego położone na wysokich piętrach, przede wszystkim w budownictwie z wielkiej płyty, należą do najmniej popularnych. Uważane są za najgorsze użytkowo, a przez to są najniżej wyceniane. – Powodu należy upatrywać w technologii, która nie gwarantowała optymalnych warunków termicznych.
Panorama miasta, przestronny taras, więcej słońca w mieszkaniach i brak sąsiadów za oknem – tym zwykle cechują się mieszkania na ostatnich piętrach w wysokich budynkach. Nic dziwnego, że nabywcy chętnie po nie sięgają. Oczywiście są tacy, którzy bezwzględnie wolą parter z ogródkiem, jednak jak wskazują sami deweloperzy, to mieszkania wyżej położone cieszą się największą popularnością.
Wśród realizowanych przez nas inwestycji więcej niż 10 pięter mają budynki Red Parku na poznańskim Dębcu. (…) Popyt na mieszkania na najwyższym piętrze jest większy niż na inne mieszkania. Około 30 proc. zainteresowanych kupnem własnego „M” w Red Parku w pierwszej kolejności pyta i ogląda mieszkania na najwyższych piętrach. (…)

Bankier.pl, 19.09.2018 r.

*************************************************************************

Deweloperzy pod ścianą. Mogą zapłacić dwa razy tyle za tę samą działkę.

Przez niejasny przepis w ustawie uwłaszczeniowej firmy, które zaczną wystawiać mieszkania do sprzedaży w przyszłym roku, mogą zapłacić prawie dwa razy tyle za tę samą działkę.
1 stycznia przyszłego roku w życie wchodzi długo wyczekiwana ustawa, która umożliwi przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów pod blokami, kamienicami i domami jednorodzinnymi we własność. Dotychczasową opłatę roczną zastąpi więc opłata przekształceniowa wnoszona przez 20 lat. Nowe regulacje obejmą nie tylko zwykłych Kowalskich i drobnych przedsiębiorców prowadzących sklepy i punkty usługowe w budynkach o funkcji mieszanej czy osoby mające działalność gospodarczą zarejestrowaną pod domowym adresem. Dotkną one też dużych deweloperów, którzy będą wypuszczać nowe mieszkania na rynek dopiero w przyszłości. Zgodnie z ustawą w przypadku osiedli wybudowanych po 1 stycznia 2019 r. do przekształcenia gruntu dochodzi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Tyle że to, co na pierwszy rzut oka wygląda jak przywilej dla dewelopera, w rzeczywistości niesie ze sobą ryzyko bolesnych konsekwencji finansowych. – To może wywrócić kilkadziesiąt procent branży – powiedział Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich podczas jednej z debat na organizowanym przez PZFD kongresie mieszkaniowym.
Przyczyną potencjalnych problemów jest niefortunnie sformułowany przepis dotyczący pomocy publicznej, zawarty w ustawie uwłaszczeniowej. Na mocy traktatów przyznawanie wybranym firmom przywilejów zakłócających konkurencję (np. zwolnień podatkowych czy poręczeń na nierynkowych warunkach) jest zasadniczo zabronione. Ale prawo unijne przewiduje też wyjątki i dlatego Komisja Europejska każdorazowo musi ocenić, czy dany projekt pomocowy nie narusza reguł rynku wewnętrznego. Ponadto, jeśli wartość wsparcia nie przekracza 200 tys. euro, wówczas nie trzeba o planach jego udzielenia powiadamiać Brukseli (jest to pomoc de minimis).
Od początku prac nad ustawą uwłaszczeniową były jednak wątpliwości, czy umożliwienie spółkom automatycznego przekształcenia nie będzie równoznaczne z przyznaniem im finansowych korzyści niedopuszczalnych na unijnym rynku. Żeby uniknąć ryzyka złamania obowiązujących na nim zasad, w ustawie zapisano, że w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis wymagana będzie dopłata (art. 14). Mówiąc najprościej, trzeba do Skarbu Państwa zwrócić nadwyżkę (...)

Gazeta Prawna 20.09.2018 r.

*************************************************************************

Zobacz także inne teksty:
Życzenia Wielkanocne
Zapraszamy na 25. Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości!
Karty sportowe dla pośredników i zarządców z licencją PFRN!
Kurs dla Facility Managerów 28.09-24.11.2024!
IREM - wyższy stopień wtajemniczenia, szkolenia dla zarządców nieruchomości
Nowe terminy kursów CCIM w 2024 roku!
Szkolenie online - Umowy pośrednictwa (09.04.2024 r.)
Czy to czas na flippowanie?
Polskie nieruchomości na celowniku obcokrajowców. Kupują nawet programiści z Indii.
PortalPRO: bezpłatna aplikacja do zarządzania zleceniami dla zarządców nieruchomości
Od maja 2014 szkolenia organizowane przez PFRN spełniają wymogi normy PN-EN 15733:2010
Zostań członkiem National Association of Realtors

Sprawdź pośrednika Sprawdź zarządcę
NEWSLETTER
Codzienne aktualności, przegląd prasy, wydarzenia
polityka prywatności
DOŁĄCZ DO SIECI
PFRN POLECA