Pośrednicy pod kontrolą sądu - Gazeta Prawna

Warszawa, dnia 5 lipca 2010 roku

 

 

Pan

Arkadiusz Jaraszek

Redaktor Dziennik Gazeta Prawna

Dział prawo gospodarcze

 

 

Szanowny Panie Redaktorze

 

 

W komentarzu pt „Pośrednicy pod kontrolą sądu” z dnia 29 czerwca 201 roku pisze Pan Redaktor:

 

Ci, którzy łudzą się, że po obniżeniu żądanej ceny szybciej znajdą kupca, mogą się przeliczyć. Rynkiem nieruchomości nie rządzi cena, rządzą pośrednicy.”

To oni bez żadnych skrupułów zbierają wszystkie pojawiające się na rynku ogłoszenia i przedstawiają je klientom jako własne.”

Ta teza – naszym zdaniem mija się z rzeczywistością:

Wyjaśnijmy – od kiedy obiecuje się zniesienie licencji i deprecjonuje przyznane dotąd uprawnienia zawodowe na rynku pojawia się coraz więcej „pośredników”, którzy bynajmniej wymaganych kwalifikacji nie mają. Twierdząc, że rynkiem rządzą pośrednicy – sugeruje Pan Redaktor, że decydują oni o cenach. Nie decydują. Nie jest możliwa zmowa cenowa wśród pośredników w obrocie nieruchomościami i ustalanie np. jednej ceny na dwa pokoje z ciemną kuchnia z lat 60. Cenę nieruchomości określa jej właściciel bez względu na to czy korzysta z pośrednika, czy nie. Pośrednik może co najwyżej wyrazić zdanie na temat wysokości tej ceny i określić jak długo przy  tej  cenie czeka się na nabywcę. Informuje o tym klienta opierając się o ceny przy jakich miały miejsce podobne transakcje. Pośrednik ma własne bazy danych, lub korzysta z danych MLS- u czy otrzymanych od kolegów z branży. Pośrednicy nie są w stanie manipulować cenami, podwyższać ich, czy narzucać wysokość prowizji. Korzystanie z usługi pośrednika nie jest obowiązkowe, a cena tej usługi jest umowna. Każdy może sam sprzedać nieruchomość, lub korzystać z pomocy rodziny czy znajomych. Jeżeli korzysta z usług pośrednika – to zawiera z nim umowę, w której powinno być wyszczególnione jakiej usługi oczekuje i za jakie wynagrodzenie, które można określić procentowo lub kwotowo – bo jest to wielkość umowna. Echem zwyżki cen na rynku nieruchomości nie jest bynajmniej proporcjonalny wzrost wynagrodzeń pośredników lecz zmniejszenie jego procentowego wymiaru w stosunku do ceny nieruchomości. Zwyżka cen na rynku nieruchomości kierowana jest przez siły rynku takie jak popyt i podaż. W przypadku rynku nieruchomości w Polsce, także głęboko zakorzeniona w świadomości chęci posiadania mieszkania, która w połączeniu z łatwą dostępnością w latach 2004 – 2008 finansowania hipotecznego zakupu nieruchomości przerodziła się w popyt na mieszkania i domy na rynku. Efekt ten zwany popytem (chęć zakupu wraz z możliwościami finansowania zakupu) musiał i znalazł odzwierciedlenie w zwyżce cen nieruchomości.

Dodatkowo pośrednik nie może przedstawiać  ofert na które nie ma umowy ze sprzedającym. Za to może trafić przed Komisje Odpowiedzialności Zawodowej. Ale nie trafi tam osoba, która  uprawnień pośrednika nie ma! Bez umowy z klientem – nie ma tez odpowiedzialności za transakcje. Pośrednik jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej, ale ta odpowiedzialność dotyczy transakcji, które prowadził na podstawie umowy pośrednictwa z klientem.

 

Dalej pisze Pan „Nagminnie podwyższają przy tym ceny sprzedawanych nieruchomości, a nadwyżkę traktują jak prowizję i wrzucają do własnej kieszeni”.

W jaki sposób? To możliwe byłoby jedynie wtedy gdy pośrednik sam kupowałby nieruchomość a następnie szybko odstępował za znacznie wyższą cenę, co oznacza zapłacenie podatku od sprzedaży (dochodowego, niejednokrotnie także podatku VAT) i ponoszenie kosztów transakcji. Przy obecnych tendencjach cenowych tylko szaleniec uprawiałby  taką  spekulacyjna grę. Prowizję czyli wynagrodzenie pośrednika  – określa umowa. Jeżeli jednak   klienci zgłaszają do kilku  biur nieruchomości swoją nieruchomość i z każdą agencją uzgadniają inną cenę – to nie mogą się dziwić, że ich oferta pojawia się na portalach internetowych z różnymi cenami w różnych wersjach opisowych, bo klient sam oczekuje wyniku tej swoistej licytacji. Ceny nieruchomości są dyktowane przez siły rynkowe. Nawet jeżeli nieruchomość jest wystawiona do sprzedaży z ceną wyższą niż transakcje mające miejsce na rynku, to pamiętajmy, że są to ceny ofertowe. Nieruchomość będzie konkurować na rynku o nabywców. A im wyższa jest cena ofertowa w stosunku do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych tym mniej potencjalnych klientów będzie zainteresowanych jej oglądaniem nie mówiąc już o chęci zakupu.

 

I kolejny fakt, który bulwersuje Pana Redaktora:

„Kilkaset tysięcy złotych za pomoc w sprzedaży atrakcyjnie położonej działki nie jest żadnym wyjątkiem.”

Faktycznie taka prowizja może nie być wyjątkiem, ale transakcja z pewnością  jest, bo    transakcje o wartości kilku czy kilkunastu milionów nie są przeprowadzane codziennie, zaś klient zazwyczaj zgłasza się z ofertą do pośrednika, jeżeli po tygodniach lub miesiącach szukania nie może znaleźć nabywcy.  Działka budowlana od której można otrzymać kilkaset tysięcy prowizji to przedmiot trudnej transakcji na rynku. Obecnie ciężko znaleźć  inwestora kupującego grunty. Zauważmy, że po okresie boomu deweloperzy mają zapasy gruntów na kilka lat za to nie mają kapitału na zamrożenie w ziemi. Znalezienie klienta wymaga  znajomości  środowiska potencjalnych inwestorów, a przede wszystkim bardzo dokładnych    cech użytkowych przedmiotu sprzedaży. Do takiego klienta nie przychodzi się z propozycja „kup pan działkę  za 8 mln” .Trzeba mieć pełny pakiet informacji o stanie prawnym, warunkach geologicznych, informacje o zagospodarowaniu przestrzennym tego terenu i jego otoczenia a więc dokładną znajomość potencjału  gruntu przygotowywanego do transakcji i niejednokrotnie warunki zabudowy lub nawet gotowe pozwolenie na budowę. Do potencjalnego nabywcy  przychodzi się z pakietem informacji, które mają go przekonać do transakcji lub dla konkretnego inwestora przygotowuje się taki grunt do sprzedaży. Umowy negocjuje się długo i bardzo dokładnie. Nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie transakcji za kilka milionów jest atrakcyjne dla pośrednika, nawet gdyby dostał 1 proc. wynagrodzenia – ale trzeba pamiętać, że znalezienie klienta i przygotowanie transakcji może tu trwać nawet wiele miesięcy. Na ogół takie oferty trafiają nie do przypadkowej agencji nieruchomości, lecz do znanej na rynku w środowisku dużych inwestorów ze sprawnego przeprowadzania tego typu transakcji. W nawiązaniu do sprawy  sądowej o prowizję o jakiej wspomina Pan Redaktor  której pośrednik żądał mimo, iż nie doszło do transakcji -  z pewnością sąd orzekając badał treść umowy jaka była zawarta z pośrednikiem przez klienta i jakiego typu czynności przewidziane były do wykonania za określone wynagrodzenie, a także co warunkowało wypłatę wynagrodzenia pośrednikowi.

 

 

Z poważaniem

Marek Biegocki

Rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

NEWSLETTER
Codzienne aktualności, przegląd prasy, wydarzenia
polityka prywatności
DOŁĄCZ DO SIECI
PFRN POLECA