Warszawa, dnia 27 lipca 2009 roku

Stanowisko Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w sprawie propozycji

Polskiego Związku Firm Deweloperskich o ograniczenie programu

„Rodzina na swoim” do rynku pierwotnego

Środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami wyraża głębokie zaniepokojenie  zgłoszoną przez  Polski Związek Firm Deweloperskich rekomendacją do objęciem  programem  „Rodzina na swoim” wyłącznie nowych mieszkań. Naszym zdaniem zablokuje to większości młodych rodzin drogę do własnego mieszkania i praktycznie da możliwość utrzymania wysokich cen na nowe lokale. Środowisko deweloperskie motywuje swoją  rekomendację faktem, że „Obecnie w ramach programu „Rodzina na swoim” około trzykrotnie więcej udziela się kredytów na zakup nieruchomości na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym”. Tak jest faktycznie, a przyczyną tej sytuacji są  niestety nadal   nadmiernie wysokie ceny nowych mieszkań. Ale nie tylko, ponieważ drugim powodem jest nie dostosowanie struktury tych lokali  do potrzeb i możliwości finansowych potencjalnych klientów.

Ostatnio obserwujemy ożywienie popytu nawet na mieszkania budowane w technologii wielkiej płyty, które powszechnie cieszą się nienajlepsza opinią. Ale ich atutem jest przede wszystkim niska cena   i  atrakcyjne lokalizacje. Z mieszkaniem  z wielkiej płyty położonym w dobrze skomunikowanej dzielnicy z dostępem do żłobków, przedszkoli, szkół czy placówek służby zdrowia  konkurować mogą (ale tylko cenowo) jedynie nowe, mniejsze  lokale położone w odległych dzielnicach, gdzie brak zupełnie atutów lokalizacyjnych .

W programie „Rodzina na swoim” kupowane są na wtórnym stołecznym  rynku  najczęściej mieszkania dwu i trzypokojowe (o powierzchni 50 do 70 mkw )  w cenie 300- 400 tys. zł, gotowe od razu do zamieszkania .Takich ofert  na rynku pierwotnym nie ma.  

Naszym zdaniem ustalenie wskaźnika cenowego na dość korzystnym dla deweloperów poziomie  wyższym o 40 proc. od kosztu odtworzeniowego  wyhamowało niezbędny spadek cen mieszkań. Kilka miesięcy temu zapytaliśmy pośredników w różnych lokalnych ośrodkach  jakie   potrzebne byłyby relacje między cenami mieszkań a dochodami ludności, aby nastąpiło ożywienie rynku mieszkaniowego. Uzyskaliśmy zgodną odpowiedź, że za przeciętne wynagrodzenie w danym regionie powinno być możliwe nabycie  przynajmniej 2 metrów kwadratowych lokalu mieszkalnego. Dziś – w stolicy i wielu innych miastach  za przeciętną  wyższą niż w innych regionach kraju -  pensję w można w najlepszym przypadku kupić pół metra  kwadratowego lokalu. Z programu „Rodzina na swoim” korzystają rodziny o stosunkowo najskromniejszych dochodach. W znacznej mierze są to młodzi ludzie, którzy trafili do największych miast w poszukiwaniu pracy i mieszkają w wynajętych za wolnorynkową cenę  lokalach. Lokale z  rynku wtórnego  najczęściej można zasiedlić zaraz  po nabyciu. Nowe  lokale, nawet gotowe – są najczęściej w tzw. stanie deweloperskim czyli bez podłóg, drzwi wewnętrznych i białego montażu. Wymagają więc nakładu czasu i pieniędzy. Warto też zauważyć, że w przypadku transakcji na rynku wtórnym przekazanie podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy dzieje się niemal w tym samym momencie. Kupując od dewelopera mieszkanie, zazwyczaj najpierw się płaci, potem dostaje klucze, a jeszcze p później podpisuje akt notarialny. Bezpieczeństwo transakcji jest niewątpliwie lepiej zabezpieczone na rynku wtórnym, co dla wielu klientów ma duże znaczenie.

Naszym zdaniem ograniczenie programu  „Rodziny na swoim” wyłącznie do nabywania nowych mieszkań  – utrzyma ich wysokie ceny, wynikające z wysokich marż i ograniczy dostęp do mieszkań ogromnej rzeszy bezdomnych dzisiaj rodzin. Podaż nowych mieszkań raczej się nie zwiększy, popyt na nie również nie. Większość nabywców nowych lokali bowiem  najczęściej sprzedaje stary mniejszy lokal, na który znacznie już trudniej byłoby  znaleźć nabywcę.   Nie zrekompensuje tego możliwość uzyskania dopłaty do budownictwa jednorodzinnego. Nie może ono bowiem rozwijać się  w wielkich miastach, z uwagi na brak terenów i ich wysoką cenę. Ograniczenie programu „Rodzina na swoim” wyłącznie  do nowych mieszkań naszym zdaniem spowoduje zastój  na rynku mieszkaniowym.   

Trzeba też odpowiedzieć sobie jednoznacznie na pytanie czemu mają służyć dopłaty do odsetek kredytowych:  czy wsparciu budżetów  rodzin nabywających pierwszy własny dach nad głową czy wsparciu budżetów firm deweloperskich, które chcą utrzymać wysokie ceny mieszkań oraz wysokie marże .

Warto zauważyć, że znacznie mniej buduje się obecnie mieszkań o umiarkowanym czynszu realizowanych niegdyś  przez TBS- y i spółdzielnie mieszkaniowe z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Nie ma więc alternatywnych propozycji mieszkaniowych poza kupnem lokalu.

Jeżeli nawet banki poluzowałyby politykę kredytową, to trzeba zauważyć, że dla wielu rodzin kupowanie drogich mieszkań – nawet gdy państwo dopłaca do odsetek może w przyszłości okazać się finansową pułapką  bo nie będą w stanie spłacać pełnych rat  kredytowych po upływie czasu dopłat. Naszym zdaniem konkurencja wtórnego rynku – gdzie o wiele łatwiej   jest wynegocjować obniżkę ceny niż na rynku pierwotnym – sprzyja dziś urealnieniu cen nowych mieszkań. Stąd zdecydowanie popieramy utrzymanie dopłat również przy nabywaniu mieszkań z rynku wtórnego.    

Z poważaniem

Aleksander Scheller

Prezydent PFRN