Ponownie zmuszeni jesteśmy wyrazić zaniepokojenie przygotowywanymi zmianami dotyczącymi programu „Rodzina na swoim”. Nasze stanowisko dotyczące ograniczenia dopłat do finansowania zakupów w ramach  programu „Rodzina na swoim” wyłącznie do nowych mieszkań przedstawiliśmy już w dniu 27 lipca 2009 r.

Obecne informacje o przygotowywanych zmianach programu „Rodzina na swoim” znamy jedynie z dziennikarskiej relacji - plany resortu infrastruktury przewidują likwidację programu „Rodzina na swoim” za trzy lata, natomiast już od przyszłego roku wycofane byłyby z programu zasoby z rynku wtórnego. Rząd zamierza też wprowadzić obniżkę  limitu ceny dopuszczającego lokale do programu ze 140 do 130 proc. wartości odtworzeniowej metra kwadratowego.

Jakie skutki może wywołać zapowiedź tych decyzji?

Do końca tego roku może to sztucznie ożywić rynek – ale głównie mieszkań używanych, po czym w następnym roku przez wiele miesięcy może trwać na tym rynku zastój, zanim uczestnicy rynku dostosują się do nowych warunków. Sztuczne ożywienie może też wystąpić jeszcze w tym roku na rynku pierwotnym  pod hasłem „bierzcie droższe lokale – bo one w przyszłym roku już się w programie nie zmieszczą”. Sytuacja nie jest nowa. Od lat znamy taką rzeczywistość, że rynek nieruchomości w IV kwartale jest pobudzany planowanymi na przyszły rok zmianami podatkowymi dotyczącymi rynku mieszkaniowego.

Po wycofaniu mieszkań  używanych z programu dopłat do kosztu kredytu przez kilka miesięcy  można się raczej spodziewać zastopowania obrotu, bo i na rynku pierwotnym i na wtórnym potencjalni nabywcy  będą oczekiwali obniżek cen. Na rynku wtórnym część potencjalnych klientów  po prostu utraci zdolność finansową do kupna mieszkania, ale nie zyska jej na rynku pierwotnym – bo tam i tak ceny są wyższe. W ten sposób zamiast ożywienia spotkamy zastój, a chyba nie o taki cel chodzi.

Warto się zastanowić jakie są przyczyny, że przy równym dostępie do finansowania    dofinansowania  ponad 60 proc. klientów  wybiera  rynek wtórny. Oznacza to, że  oferta deweloperska nawet przy podobnych cenach – nie spełnia oczekiwań klientów, bo oferowane w programie „Rodzina na swoim” nowe lokale mają na ogół nieciekawe rozkłady, są to lokale na ogół małe, stosunkowo drogie i w odległych dzielnicach. Rodziny oczekują co najmniej trzyizbowych i czteroizbowych  mieszkań, podczas gdy w  wśród nowych lokali  mogą wybierać najwyżej wśród dwuizbowych (jako izbę określamy pomieszczenie z oknem).

Do tego banki chętniej finansują zakupy na rynku wtórnym z uwagi na możliwość szybszego ustanowienia hipoteki i większe bezpieczeństwo transakcji.

Warto też  zwrócić uwagę na mniejsze miasta, gdzie powstaje niewiele nowych lokali  i domów przeznaczonych na sprzedaż. Tam dominuje budownictwo jednorodzinne sposobem gospodarczym, w obrocie są  zasoby spółdzielcze z dawnych lat i wykupione lokale komunalne.  Na ogół też dochody ludności są niższe niż w wielkich miastach i budowa mieszkań na sprzedaż nie zapewnia takich zysków co w wielkich miastach. Wycofanie z programu „Rodzina na swoim” dopłat do mieszkań i domów z wtórnego rynku uniemożliwi wielu średniozamożnym rodzinom  nabycie dachu nad głową.

Do tej pory program „Rodzina na swoim” – praktycznie dotuje  bezdomną rodzinę, która kupuje  mieszkanie lub dom na własne potrzeby. 

Plany rządu – zmieniłyby cel dopłat. Byłoby to dofinansowanie marży deweloperskiej, aby utrzymać wysokie ceny metra kwadratowego, często dwukrotnie przekraczające przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Praktycznie jest to preferowanie jednego rodzaju dostawcy towaru  jakim jest mieszkanie.

Dotychczas doświadczenia ze stosowania różnych  ulg i dopłat wykazują, że ani ulgi podatkowe, ani dopłaty do odsetek nie przysparzają większej liczby mieszkań, więc widocznie nie tędy droga. Wielokrotnie i sami deweloperzy wskazywali na zupełnie inne bariery w budownictwie mieszkaniowym jak np. brak planów zagospodarowania przestrzennego a także biurokratyczne mitręgi przy przygotowaniu inwestycji.

Naszym zdaniem projektowane zmiany powinny być przedmiotem publicznej debaty z udziałem wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego, bowiem Polska  jest na szarym końcu wśród państw europejskich pod względem  liczby budowanych mieszkań  przypadających na 1000 mieszkańców.

Aleksander Scheller

Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości