Stanowisko Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

do założeń do projektu ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania

Po zapoznaniu się z założeniami do projektu ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, Polska Federacja Rynku Nieruchomości zgłasza zdecydowany sprzeciw w sprawie wyłączenia z dniem 1 lipca 2011 roku z rządowego programu kredytów preferencyjnych „Rodzina na swoim” możliwości finansowania kredytem transakcji mieszkaniowych realizowanych na wtórnym rynku nieruchomości.

Naszym zdaniem zablokuje to większości młodych rodzin drogę do własnego mieszkania i praktycznie da możliwość utrzymania wysokich cen na nowe lokale. W przedstawionym przez Ministerstwo Infrastruktury materiale czytamy, iż transakcje realizowane na rynku wtórnym stanowią większość inwestycji, na które udzielane są kredyty objęte prawem do dopłat. Przyczyną tej sytuacji są niestety nadal nadmiernie wysokie ceny nowych mieszkań. Ale nie tylko, ponieważ drugim powodem jest nie dostosowanie struktury tych lokali  do potrzeb i możliwości finansowych potencjalnych klientów.

Obserwujemy zainteresowanie mieszkaniami budowanymi w technologii wielkiej płyty, które powszechnie cieszą się nienajlepsza opinią. Ale ich atutem jest przede wszystkim niska cena i  atrakcyjne lokalizacje. Z mieszkaniem  z wielkiej płyty położonym w dobrze skomunikowanej dzielnicy z dostępem do żłobków, przedszkoli, szkół czy placówek służby zdrowia  konkurować mogą (ale tylko cenowo) jedynie nowe, mniejsze  lokale położone w odległych dzielnicach, gdzie brak zupełnie atutów lokalizacyjnych .

W programie „Rodzina na swoim” kupowane są na wtórnym stołecznym  rynku  najczęściej mieszkania dwu i trzypokojowe (o powierzchni 50 do 70 mkw.)  w cenie 300- 400 tys. zł, gotowe od razu do zamieszkania. Takich ofert  na rynku pierwotnym nie ma.

Obrót na rynku wtórnym jest ściśle powiązany z obrotem na rynku pierwotnym. Wyhamowanie tego pierwszego spowoduje zmniejszenie obrotu mieszkaniami dużymi na rynku pierwotnym przez gospodarstwa domowe poprawiające swoje warunki zamieszkania i zbywające w tym celu dotychczasowe mniejsze lokale.   

Z programu „Rodzina na swoim” korzystają rodziny o stosunkowo najskromniejszych dochodach. W znacznej mierze są to młodzi ludzie, którzy trafili do największych miast w poszukiwaniu pracy i mieszkają w wynajętych za wolnorynkową cenę  lokalach. Lokale z  rynku wtórnego  najczęściej można zasiedlić zaraz  po nabyciu. Nowe lokale, nawet gotowe – są najczęściej w tzw. stanie deweloperskim czyli bez podłóg, drzwi wewnętrznych i białego montażu. Wymagają więc nakładu czasu i pieniędzy. Warto też zauważyć, że w przypadku transakcji na rynku wtórnym podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy dzieje się niemal w tym samym momencie. Kupując od dewelopera mieszkanie, zazwyczaj najpierw się płaci, potem dostaje klucze, a jeszcze później podpisuje akt notarialny. Bezpieczeństwo transakcji jest niewątpliwie lepiej zabezpieczone na rynku wtórnym, co dla wielu klientów ma duże znaczenie.

Naszym zdaniem ograniczenie programu „Rodziny na swoim” wyłącznie do nabywania nowych mieszkań  – utrzyma ich wysokie ceny, wynikające z wysokich marż i ograniczy dostęp do mieszkań ogromnej rzeszy bezdomnych dzisiaj rodzin. Podaż nowych mieszkań raczej się nie zwiększy, popyt na nie również nie. Większość nabywców nowych lokali bowiem najczęściej sprzedaje stary mniejszy lokal, na który znacznie już trudniej byłoby znaleźć nabywcę. Nie zrekompensuje tego możliwość uzyskania dopłaty do budownictwa jednorodzinnego. Nie może ono bowiem rozwijać się  w wielkich miastach, z uwagi na brak terenów i ich wysoką cenę. Ograniczenie programu „Rodzina na swoim” wyłącznie do nowych mieszkań naszym zdaniem spowoduje zastój  na rynku mieszkaniowym.  

Trzeba też odpowiedzieć sobie jednoznacznie na pytanie czemu mają służyć dopłaty do odsetek kredytowych: czy wsparciu budżetów rodzin nabywających pierwszy własny dach nad głową czy wsparciu budżetów firm deweloperskich, które chcą utrzymać wysokie ceny mieszkań oraz wysokie marże.

Jeżeli nawet banki poluzowałyby politykę kredytową, to trzeba zauważyć, że dla wielu rodzin kupowanie drogich mieszkań – nawet gdy państwo dopłaca do odsetek może w przyszłości okazać się finansową pułapką  bo nie będą w stanie spłacać pełnych rat  kredytowych po upływie czasu dopłat. Naszym zdaniem konkurencja wtórnego rynku – gdzie o wiele łatwiej   jest wynegocjować obniżkę ceny niż na rynku pierwotnym – sprzyja dziś urealnieniu cen nowych mieszkań. Stąd zdecydowanie popieramy utrzymanie dopłat również przy nabywaniu mieszkań z rynku wtórnego.

Dodatkowo bardzo prosimy o uwzględnienie naszej organizacji przy konsultacjach społecznych ww. projektu ustawy, gdyż w założeniach przedstawionych przez resort infrastruktury zabrakło Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.  

Z poważaniem

Wojciech Kuc

Prezydent PFRN

Warszawa, dnia 18 maja 2010 roku