|
Warszawa, dnia 5 lipca 2010 roku
Pan
Arkadiusz Jaraszek
Redaktor Dziennik Gazeta
Prawna
Dział prawo gospodarcze
Szanowny Panie Redaktorze
W komentarzu pt „Pośrednicy pod kontrolą sądu” z dnia 29
czerwca 201 roku pisze Pan Redaktor:
„Ci, którzy łudzą się, że po obniżeniu żądanej ceny szybciej znajdą
kupca, mogą się przeliczyć. Rynkiem nieruchomości nie rządzi cena, rządzą
pośrednicy.”
To oni bez żadnych skrupułów zbierają wszystkie pojawiające
się na rynku ogłoszenia i przedstawiają je klientom jako własne.”
Ta teza – naszym zdaniem mija się z rzeczywistością:
Wyjaśnijmy – od kiedy obiecuje się zniesienie licencji i
deprecjonuje przyznane dotąd uprawnienia zawodowe na rynku pojawia się coraz
więcej „pośredników”, którzy bynajmniej wymaganych kwalifikacji nie mają.
Twierdząc, że rynkiem rządzą pośrednicy – sugeruje Pan Redaktor, że decydują
oni o cenach. Nie decydują. Nie jest możliwa zmowa cenowa wśród pośredników w
obrocie nieruchomościami i ustalanie np. jednej ceny na dwa pokoje z ciemną
kuchnia z lat 60. Cenę nieruchomości określa jej właściciel bez względu na to
czy korzysta z pośrednika, czy nie. Pośrednik może co najwyżej wyrazić zdanie
na temat wysokości tej ceny i określić jak długo przy tej
cenie czeka się na nabywcę. Informuje o tym klienta opierając się o ceny
przy jakich miały miejsce podobne transakcje. Pośrednik ma własne bazy danych,
lub korzysta z danych MLS- u czy otrzymanych od kolegów z branży. Pośrednicy
nie są w stanie manipulować cenami, podwyższać ich, czy narzucać wysokość prowizji.
Korzystanie z usługi pośrednika nie jest obowiązkowe, a cena tej usługi jest umowna.
Każdy może sam sprzedać nieruchomość, lub korzystać z pomocy rodziny czy
znajomych. Jeżeli korzysta z usług pośrednika – to zawiera z nim umowę, w
której powinno być wyszczególnione jakiej usługi oczekuje i za jakie
wynagrodzenie, które można określić procentowo lub kwotowo – bo jest to
wielkość umowna. Echem zwyżki cen na rynku nieruchomości nie jest bynajmniej
proporcjonalny wzrost wynagrodzeń pośredników lecz zmniejszenie jego
procentowego wymiaru w stosunku do ceny nieruchomości. Zwyżka cen na rynku nieruchomości kierowana jest przez siły rynku takie
jak popyt i podaż. W przypadku rynku nieruchomości w Polsce, także głęboko
zakorzeniona w świadomości chęci posiadania mieszkania, która w połączeniu z
łatwą dostępnością w latach 2004 – 2008 finansowania hipotecznego zakupu
nieruchomości przerodziła się w popyt na mieszkania i domy na rynku. Efekt ten
zwany popytem (chęć zakupu wraz z możliwościami finansowania zakupu) musiał i
znalazł odzwierciedlenie w zwyżce cen nieruchomości.
Dodatkowo pośrednik nie może przedstawiać ofert na które nie ma umowy ze sprzedającym.
Za to może trafić przed Komisje Odpowiedzialności Zawodowej. Ale nie trafi tam
osoba, która uprawnień pośrednika nie
ma! Bez umowy z klientem – nie ma tez odpowiedzialności za transakcje.
Pośrednik jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej, ale ta
odpowiedzialność dotyczy transakcji, które prowadził na podstawie umowy
pośrednictwa z klientem.
Dalej pisze Pan „Nagminnie podwyższają przy tym ceny
sprzedawanych nieruchomości, a nadwyżkę traktują jak prowizję i wrzucają do
własnej kieszeni”.
W jaki sposób? To możliwe byłoby jedynie wtedy gdy pośrednik
sam kupowałby nieruchomość a następnie szybko odstępował za znacznie wyższą
cenę, co oznacza zapłacenie podatku od sprzedaży (dochodowego, niejednokrotnie
także podatku VAT) i ponoszenie kosztów transakcji. Przy obecnych tendencjach
cenowych tylko szaleniec uprawiałby
taką spekulacyjna grę. Prowizję
czyli wynagrodzenie pośrednika – określa
umowa. Jeżeli jednak klienci zgłaszają
do kilku biur nieruchomości swoją
nieruchomość i z każdą agencją uzgadniają inną cenę – to nie mogą się dziwić,
że ich oferta pojawia się na portalach internetowych z różnymi cenami w różnych
wersjach opisowych, bo klient sam oczekuje wyniku tej swoistej licytacji. Ceny nieruchomości są dyktowane przez siły
rynkowe. Nawet jeżeli nieruchomość jest wystawiona do sprzedaży z ceną wyższą
niż transakcje mające miejsce na rynku, to pamiętajmy, że są to ceny ofertowe.
Nieruchomość będzie konkurować na rynku o nabywców. A im wyższa jest cena
ofertowa w stosunku do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych tym mniej
potencjalnych klientów będzie zainteresowanych jej oglądaniem nie mówiąc już o
chęci zakupu.
I kolejny fakt, który bulwersuje Pana Redaktora:
„Kilkaset tysięcy złotych za pomoc w sprzedaży atrakcyjnie
położonej działki nie jest żadnym wyjątkiem.”
Faktycznie taka prowizja może nie być wyjątkiem, ale
transakcja z pewnością jest, bo transakcje o wartości kilku czy kilkunastu
milionów nie są przeprowadzane codziennie, zaś klient zazwyczaj zgłasza się z
ofertą do pośrednika, jeżeli po tygodniach lub miesiącach szukania nie może
znaleźć nabywcy. Działka budowlana od
której można otrzymać kilkaset tysięcy prowizji to przedmiot trudnej transakcji
na rynku. Obecnie ciężko znaleźć
inwestora kupującego grunty. Zauważmy, że po okresie boomu deweloperzy
mają zapasy gruntów na kilka lat za to nie mają kapitału na zamrożenie w ziemi.
Znalezienie klienta wymaga
znajomości środowiska
potencjalnych inwestorów, a przede wszystkim bardzo dokładnych cech użytkowych przedmiotu sprzedaży. Do
takiego klienta nie przychodzi się z propozycja „kup pan działkę za 8 mln” .Trzeba mieć pełny pakiet
informacji o stanie prawnym, warunkach geologicznych, informacje o
zagospodarowaniu przestrzennym tego terenu i jego otoczenia a więc dokładną
znajomość potencjału gruntu
przygotowywanego do transakcji i
niejednokrotnie warunki zabudowy lub nawet gotowe pozwolenie na budowę.
Do potencjalnego nabywcy przychodzi się
z pakietem informacji, które mają go przekonać do transakcji lub dla konkretnego inwestora przygotowuje
się taki grunt do sprzedaży. Umowy negocjuje się długo i bardzo
dokładnie. Nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie transakcji za kilka
milionów jest atrakcyjne dla pośrednika, nawet gdyby dostał 1 proc.
wynagrodzenia – ale trzeba pamiętać, że znalezienie klienta i przygotowanie
transakcji może tu trwać nawet wiele miesięcy. Na ogół takie oferty trafiają
nie do przypadkowej agencji nieruchomości, lecz do znanej na rynku w środowisku
dużych inwestorów ze sprawnego przeprowadzania tego typu transakcji. W
nawiązaniu do sprawy sądowej o prowizję
o jakiej wspomina Pan Redaktor której
pośrednik żądał mimo, iż nie doszło do transakcji - z pewnością sąd orzekając badał treść umowy
jaka była zawarta z pośrednikiem przez klienta i jakiego typu czynności przewidziane
były do wykonania za określone wynagrodzenie, a także co warunkowało wypłatę
wynagrodzenia pośrednikowi.
Z poważaniem
Marek Biegocki
Rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku
Nieruchomości |
