CZYNNOŚCI KWALIFIKOWANE

1. Kupno/Sprzedaż/Zamiana

2. Finansowane hipoteczne nieruchomości komercyjnych

3. Konsulting na rynku nieruchomości komercyjnych

4. Działalność deweloperska na rynku nieruchomości komercyjnych

5. Wynajmowanie powierzchni w nieruchomościach komercyjnych

6. Komercyjne nieruchomości mieszkaniowe

7. Analityk finansowy rynku nieruchomości komercyjnych

8. Rzeczoznawca nieruchomości komercyjnych

9. Aktywne zarządzanie

10. Aktywne doradztwo

1. Kupno/Sprzedaż/Zamiana

a) Kwalifikowane czynności: notarialna sprzedaż lub przeniesienie własności nieruchomości komercyjnej lub inwestycyjnej spełniające podane poniżej warunki

b) Transakcja może dotyczyć nieruchomości gruntowej, takiej jak ranczo, farma/gospodarstwo rolne lub las, pod warunkiem, że nie jest to wyłącznie transakcja zbycia firmy/udziałów w spółce (np. w przypadku farmy mlecznej), a grunt jest nabywany w celach inwestycyjnych. Powodem zawarcia transakcji musi być zawsze nieruchomość, a nie firma/zakład. Jeżeli przedmiotem transakcji spekulacyjnej jest grunt niezabudowany należy przedstawić uzasadnienie wzrostu wartości w przyszłości lub zmiany sposobu użytkowania. Należy udokumentować oczekiwane efekty zmian; na przykład przy pomocy zdjęć lotniczych pokazujących kierunek urbanizacji bądź przy pomocy danych demograficznych, itp.

c) Wartość transakcji: określana na podstawie wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji

d) Dowód: kopia zarejestrowanego i podpisanego aktu lub dokumentu zawarcia transakcji podpisanego przez wszystkie strony, dodatkowo w stanach, w których funkcjonują firmy prowadzące rachunki powiernicze w obrocie nieruchomościami – podpis pracownika takiej firmy lub innej firmy specjalizującej się w ochronie tytułu własności oraz podpisanego przez Kandydata.

Należy załączyć tylko te strony, które zwierają istotne elementy prawne:

• prawny opis nieruchomości – WYRÓŻNIJ SWÓJ PODPIS, inne istotne fakty i dowody swojego istotnego udziału
  
• inne ważne strony dokumentujące Twoją rolę
  
  

2. Kwalifikowane kredytowanie hipoteczne nieruchomości komercyjnych

a) Kwalifikowane czynności: wpisane na pierwszej pozycji, udzielone kredyty hipoteczne na komercyjne nieruchomości inwestycyjne

b) Wartość: określana na podstawie wartości kredytu.

c) Dowód: kopia podpisanych dokumentów kredytowych, dokumenty finalizujące transakcje oraz umowa/akt notarialny.

Nie uwzględnia się kredytów uzyskanych dla prywatnych celów Kandydatów oraz dla organizacji w których pracują lub w działalność których są zaangażowani. Nie uwzględnia się kredytów wpisanych na drugiej lub na dalszych pozycjach.

3. Kwalifikowane usługi konsultacyjne dotyczące nieruchomości komercyjnych

a) Kwalifikowane czynności: praca konsultanta dotycząca zbycia, wynajęcia lub działalności deweloperskiej w obszarze nieruchomości komercyjnych wraz ze sporządzeniem pełnego, zawierającego analizę raportu z pracy konsultanta za którą Kandydat otrzymał wynagrodzenie. Bierze się pod uwagę tylko sytuacje, w których Kandydat pracował jako niezależny Konsultant i w których nie występował konflikt interesów.

b) Wartość: określana na podstawie wartości projektu

c) Dowód: (1) kopia pełnego raportu sporządzonego przez konsultanta, (2) opis działań podjętych po zakończeniu konsultacji, (3) umowa w oparciu o którą wykonywana była praca konsultanta i (4) kopia dowodu otrzymania wynagrodzenia za pracę konsultanta.

4. Kwalifikowana działalność deweloperska na rynku nieruchomości komercyjnych

a) Kwalifikowane czynności: zakończony projekt deweloperski (nie na etapie planowania).

b) Kryterium: zakończona budowa musi w rezultacie prowadzić do istotnej zmiany w sposobie użytkowania nieruchomości, która może być udokumentowana i poddana analizie

c) Wartość: określana w oparciu o udokumentowaną wartość bieżącą zakończonego projektu

d) Dowód: zatwierdzone plany i uzyskane zgody, mapy działki i projektu, dowody zawartych transakcji, notarialne transakcje zbycia i/lub niezależne wyceny pokazujące wartość bieżącą projektu

Specjalista do spraw zamiany nieruchomości/Accommodators

Spełniają warunki tylko wtedy, gdy wypełniają kryteria dla działalności konsultacyjnej.

5. Kwalifikowany wynajem powierzchni komercyjnych

a) Kwalifikowane czynności: zawarte co najmniej jednoroczne umowy najmu powierzchni komercyjnej (biurowej, handlowej lub przemysłowej)

b) Wartość: określana w oparciu o wartość brutto czynszu bazowego podanego w podpisanej umowie najmu (bez okresów, na który umowa jest automatycznie przedłużana, opcji, odrębnie płaconych podatków, ubezpieczenia, kosztów operacyjnych, itp.). Na przykład: wartość 3-letniej umowy z czynszem 10.000 USD/rok daje wartość 30.000 USD. Wartość musi być obliczona przez Kandydata lub musi on załączyć arkusz kalkulacyjny, w którym obliczono wartość czynszu oraz wyróżnić kwoty czynszu w umowie najmu.

c) Dowód: prawidłowo podpisana umowa najmu. Należy załączyć tylko strony zawierające istotne informacje, takie jak prawny opis nieruchomości, uzgodniona kwota czynszu (jeżeli nie jest podana wprost, należy ją obliczyć dla całego okresu najmu), podpisy oraz wszystkie strony zawierające informacje o Twojej roli i udziale w transakcji (wyróżnij te elementy, aby oceniający mógł je łatwiej znaleźć w dokumencie)

O ile automatyczne opcje i przedłużenia umowy nie są zaliczane do czynności kwalifikowanych, to istotne renegocjacje umów lub ich przedłużenia na warunkach znaczenie różniących się od początkowych, mogą być zaliczone do czynności kwalifikowanych. W takim przypadku należy złożyć pierwotną i zmienioną umowę i wyróżnić zmiany.

Umowy najmu powierzchni mieszkalnej, łącznie z mieszkaniami na wynajem nie są zaliczane do czynności kwalifikowanych, podobnie jak czynności wykonywane przez zarządców budynków mieszkalnych na wynajem.

Wynajmowanie powierzchni self-storage, billboardów, miejsc cumowania jachtów w marinach, itp. nie są zaliczane do czynności kwalifikowanych.

6. Kwalifikowane inwestycje na rynku mieszkaniowym

Wynajmowanie powierzchni mieszkaniowej, łącznie z mieszkaniami w budynkach na wynajem i we wspólnotach oraz mieszkań dla studentów nie są czynnościami kwalifikowanymi do portfolio CCIM. Osoby zarządzające wynajmowaniem powierzchni w różnych rodzajach nieruchomości mieszkaniowych nie mogą zaliczyć doświadczenia zawodowego na tym stanowisku do portfela doświadczeń CCIM.

a) Do portfela kwalifikowanych doświadczeń zawodowych zalicza się sprzedaż, zakup lub zamiana nieruchomości mieszkaniowej z co najmniej trzema lokalami, która jest posiadana wyłącznie w celach inwestycyjnych i spełnia wszystkie następujące kryteria:

• Nie są to nieruchomości zamieszkiwane przez właściciela i
• Nieruchomość musi być pod profesjonalnym zarządem – należy załączyć umowę zarządzania i
• Dla każdej nieruchomości należy załączyć pisemną umowę najmu i
• Marketing nieruchomości prowadzono przy wykorzystaniu analizy finansowej i
• Właściciel w zeznaniu podatkowym wykazuje dochód z nieruchomości, koszty i amortyzację i
• Należy załączyć poświadczoną notarialnie informację, że nieruchomość ma charakter inwestycyjny i nie jest zamieszkiwana przez właściciela lub inny dokument potwierdzający ten fakt.

b) Dowód: kopia prawidłowo podpisanej umowy najmu dotycząca kwalifikowanych czynności na rynku mieszkaniowym. Należy załączyć tylko strony zawierające istotne informacje, takie jak prawny opis nieruchomości, uzgodniona kwota czynszu, podpisy (ZAZNACZ ISTOTNE INFORMACJE: OKRES, CZYNSZ, TWÓJ PODPIS, ITP.) oraz inne strony zawierające informacje o Twojej roli i udziale w transakcji.

c) Kryterium inwestycyjne: Nieruchomość jest zakupiona głównie z myślą o długoterminowym wzroście wartości, nie zaś o uzyskiwaniu bieżącego dochodu, np. częściowo rolna działka zakupiona z myślą o wzroście wartości wraz z przybliżaniem się granic miasta.

d) Kryterium inwestycyjne: Nieruchomość jest zakupiona głównie z myślą o przynoszeniu dochodu dzięki wynajmowaniu na cele handlowe lub inne komercyjne, np. sklep, biurowiec, budynek z mieszkaniami na wynajem lub magazyn

Uwaga: umowy najmu powierzchni mieszkaniowej nie są zaliczanie do czynności kwalifikowanych i służą jedynie wykazaniu, że nieruchomość mieszkaniowa jest inwestycją przynoszącą dochód. Wynajmowanie powierzchni w hotelach, w budynkach z mieszkaniami na wynajem, we wspólnotach, w domach jednorodzinnych i wielorodzinnych nie jest zaliczane do czynności kwalifikowanych.

Wszystkie transakcje dotyczące inwestycji mieszkaniowych muszą spełniać podane powyżej kryteria inwestycyjne.

7. Analityk finansowy rynku nieruchomości komercyjnych

Zakresy obowiązków osób pracujących na stanowisku analityka finansowego charakteryzują się dużą zmiennością w zależności od firmy, w której wykonują swoją pracę. Do portfolio może kwalifikować się doświadczenie tych analityków, którzy opracowują analizy finansowe i bazujące na nich pisemne rekomendacje dla właścicieli firm i/lub zespołów pracujących nad kwalifikowanymi transakcjami najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Taki zakres obowiązków obejmuje o wiele więcej niż tylko wprowadzanie danych do programu finansowego. Kandydat musi zademonstrować wysoki poziom rozumienia analizy oraz umiejętność jasnego formułowania rekomendowanych działań, wynikających z przeprowadzonej analizy.

a) Kwalifikowane czynności: Pełne, zakończone transakcje wynajmu nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych i przemysłowych), okres najmu co najmniej jeden rok; lub pełne i zakończone transakcje sprzedaży albo przeniesienia tytułu własności nieruchomości komercyjnych bądź inwestycyjnych spełniających podane wymagania, zawarte w formie aktu notarialnego.

b) Wartość transakcji: Patrz wymagania dotyczące zakupu/sprzedaży/zamiany lub wynajmu nieruchomości komercyjnych.

c) Sposób przedstawienia posiadanego doświadczenia: Patrz wymagania dotyczące zakupu/sprzedaży/zamiany lub wynajmu nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo należy wyjaśnić swoją rolę w danej transakcji, przedstawić kopie analiz finansowych i opracowane na ich podstawie pisemne rekomendacje, potwierdzenie (co najmniej dwa) otrzymania rekomendacji przez zespół/właściciela oraz informację, czy podjęto działania zgodne z Twoją rekomendacją czy też takich działań nie podjęto. Osoba oceniająca portfolio może poprosić Cię o przedstawienie dodatkowych dokumentów potwierdzających Twoją rolę w transakcji.

8. Rzeczoznawca nieruchomości komercyjnych

Do portfolio może kwalifikować się doświadczenie zdobyte w pracy jako niezależny rzeczoznawca wykonujący wyceny kwalifikowanych nieruchomości komercyjnych (zabudowanych, gruntowych).

a) Kwalifikowane czynności: czynności niezależnego rzeczoznawcy wykonywane w związku ze sprzedażą lub finansowaniem komercyjnej nieruchomości, w ramach których został sporządzony pełny operat szacunkowy (z wykorzystaniem wszystkich trzech podejść do wartości) i za które rzeczoznawca otrzymał wynagrodzenie. Czynności muszą być wykonywane przy zachowaniu zasady niezależności rzeczoznawcy od podmiotu zlecającego wycenę i przy braku konfliktu interesów.

b) Wartość transakcji jest równa wartości wycenionych nieruchomości.

c) Sposób przedstawienia posiadanego doświadczenia: Należy przedstawić kopie pełnego operatu, dowód przekazania operatu klientowi, należy wskazać klienta i cel wyceny oraz przedstawić dowód otrzymania zapłaty za wykonaną wycenę.

9. Aktywne zarządzanie

Kategoria Aktywne zarządzanie obejmuje:

• Zarządców nieruchomości, asset managerów, zarządców portfeli biorących udział w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych
• Dyrektorów i kierowników działów nieruchomości biorących udział w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych
• Menedżerów funduszy emerytalnych lub inwestycyjnych nadzorujących transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych
• Pośredników nadzorujących lub zarządzających firmami, którzy biorą udział biorących udział w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych

Wymagania: 

• Należy udokumentować w formie poddającej się weryfikacji wielkość transakcji oraz istotny udział Kandydata, zademonstrować aktywne zarządzanie i zaangażowanie w każdą transakcję.
• W odniesieniu do każdej czynności przekaż wypełniony Formularz zrealizowanych czynności i dokumentację pokazującą rozliczenie transakcji oraz rezultaty swojej pracy.
  

10. Aktywne doradztwo

Kategoria Aktywne doradztwo obejmuje następujące rodzaje działalności:

• specjalista ds. zamian
• accommodators
• sprzedaż nieruchomości będącej współwłasnością

Wymagania

• Minimum 500.000 USD brutto zarobione bezpośrednio przez kandydata (opłaty komercyjne i inwestycyjne) w ciągu ostatnich pięciu lat na zakończonych kwalifikowanych transakcjach zgodnie z opisem w części Kwalifikowane czynności. Opłaty muszą płacone bezpośrednio Kandydatowi lub jego firmie.
• Kandydaci dostarczają dokumentację każdej transakcji, która przyniosła dochód wliczony do kwoty 500,000 USD brutto. Dokumentacja musi zawierać kopie dokumentów pokazujących Twój udział oraz weryfikację wynagrodzenia otrzymanego za każdą transakcję. Nie uwzględnia się opłat otrzymanych za przekazanie zlecenia innemu specjaliście. Załącz kopię aktu i zawsze pamiętaj o wskazaniu swojego istotnego udziału.
• Niezależnie od wielkości transakcji trzeba przedstawić co najmniej 10 transakcji.

Inne zawody, których wykonywanie może być zaliczone do wymaganego doświadczenia zawodowego

Poza tradycyjnymi zawodami pośrednika, dewelopera, agenta finansującego i konsultanta, tytuł CCIM może być przyznany również przedstawicielom wielu innych pokrewnych specjalizacji. Poniżej podano przykładową listę zawodów, których wykonywanie umożliwia złożenie Portfolio:

• Doradcy zarządzania aktywami/portfelem i menedżerowie doradców;
• Licencjonowani pośrednicy, agenci i pośrednicy nadzorujący – pod warunkiem wykazania znaczącego udziału w zawieranych transakcjach.
• Konsultanci wynagradzani na zasadzie honorarium/ zapłaty za wykonanie zlecenia;
• Członkowie zarządu i pracownicy zajmujący się w swojej firmie nieruchomościami, analitycy finansowi itp.
• Pracownicy firm deweloperskich.
• Urzędnicy samorządowi i pracownicy instytucji rządowych zajmujący się nieruchomościami;
• Pracownicy banków hipotecznych i pośrednicy hipoteczni;
• Menedżerowie funduszy emerytalnych i towarzystw ubezpieczeniowych;
• Właściciele firm działający na własny rachunek;
• Przedstawiciel firm tworzących konsorcjum;
• Przedstawicie innych zawodów, którzy zajmują się komercyjnymi nieruchomościami inwestycyjnymi.
  

Działalność/ czynności, których wykonywanie nie może być zaliczone do wymaganego doświadczenia

Poniższe czynności nie są zaliczane do wymaganego doświadczenia zawodowego:

• Finansowanie hipoteczne nieruchomości mieszkaniowych składających się z miej niż czterech lokali
• Zarządzanie i wynajmowanie mieszkań na wynajem
• Zarządzanie nieruchomościami
• Sprzedaż gruntu niezabudowanego o powierzchni mniejszej niż cztery działki pod domy jednorodzinne
• Transakcje/czynności w których Kandydat nie brał istotnego udziału
• Zakup, sprzedaż lub zamiana własnego domu/mieszkania
• Budowa, planowanie przestrzenne, modernizacja nieruchomości komercyjnych lub inwestycyjnych
• Czynności, za które kandydat otrzymał wynagrodzenie za przekazanie zlecenia
• Kredyty hipoteczne wpisane na drugiej lub dalszych pozycjach
• Przejmowanie istniejącego kredytu hipotecznego przez nabywcę
• Wynajmowanie powierzchni self storage
• Wynajmowanie miejsc do cumowania jachtów
• Wynajem powierzchni reklamowej (billboardów)