Osoby kupujące mieszkanie na rynku wtórnym narażone są na zupełnie inne ryzyka niż ci, którzy zdecydowali się na lokal od dewelopera. Home Broker zwraca uwagę na te najważniejsze.

W miejscu gdzie dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania ścierają się dwie sprzeczne frakcje. Kupujący chciałby, by finalna cena była jak najniższa, sprzedającemu zaś zależy na tym, by lokal był jak najdroższy. Prezentując nieruchomość dotychczasowy jej właściciel będzie starał się ukazać ją w jak najlepszym świetle, zadaniem drugiej strony jest odsiać ziarno od plew. Na co zwracać uwagę, by nie dać się nabić w butelkę? (...)
Prawda jest taka, że bieżące koszty utrzymania nieruchomości mają ogromne znaczenie dla budżetu domowego. O ile koszty mediów (woda i prąd) związane są w dużej mierze ze zwyczajami mieszkańców, to koszty ogrzewania w dużej mierze zależą już od samego mieszkania. Nieszczelne okna i słaba izolacja ścian potrafią kilkakrotnie zwiększyć opłaty za ogrzewanie. Przez zakupem mieszkania z rynku wtórnego warto poprosić sprzedającego o przedstawienie rachunków za ostatnie lata – da nam to obraz kosztów utrzymania danej nieruchomości.
Do mediów należy jeszcze doliczyć czynsz i tu także mogą być spore różnice pomiędzy różnymi lokalami. W przypadku starszych budynków istnieje spore ryzyko, że trzeba będzie zrzucać się na wysoki fundusz remontowy.

Forsal, 12.11.2018 r.

*************************************************************************

Prefabrykaty mają swoje pięć minut.  W budowlance nadal brakuje rąk do pracy, szansą dla branży jest prefabrykacja, jednak część Polaków wciąż podchodzi do niej z dystansem.

Ceny transakcyjne mieszkań nie przestają rosnąć. We wrześniu 2018 r. indeks urban. one, przygotowywany przez Cenatorium dla „PB” i Bankier. pl, wyniósł dla sześciu największych miast (poza Warszawą) 99,47 pkt. i był wyższy o, 87 pkt. niż przed miesiącem. W ciągu roku współczynnik ten urósł aż o 3,10 pkt.
Szybujące w górę stawki za metr osłabiły popyt na mieszkania.
Wszystko wskazuje na to, że do końca roku będziemy mieli do czynienia z lekkim wyhamowaniem sprzedaży, szczególnie nowych lokali, lub poziom sprzedaży zostanie na obecnym, już obniżonym poziomie z III kwartału 2018 r. Zgodnie z raportami bieżącymi deweloperów na temat sprzedaży w okresie I-III kwartału 2018 r. spółki notowane na GPW sprzedały 18 557 lokali, co w porównaniu do tego samego okresu przed rokiem 2017 r. oznacza prawie 10-procentowy spadek (...).
Mniejsza liczba kupujących to niejedyne utrudnienie deweloperów, którzy nadal muszą mierzyć się z takimi problemami jak wysokie koszty budowy i deficyt siły roboczej. Zdaniem niektórych ekspertów, przeszkody te mogą przyczynić się do wzrostu popularności budownictwa prefabrykowanego, które rozwija się u nas wciąż bardzo opornie. Polskie spółki obecnie produkują moduły w tej technologii, jednak w przypadku największych firm działalność koncentruje się na eksporcie np. na rynki skandynawskie. Budowanie z prefabrykatów mogłoby znaleźć zastosowanie również na naszym rodzimym rynku, m.in. dlatego, że do produkcji potrzebna jest mniejsza liczba pracowników niż w przypadku metod tradycyjnych.
Technologie prefabrykowane w nowoczesnym wydaniu zyskują popularność z roku na rok i maja realne szanse dalszego rozwoju zarówno w budownictwie indywidualnym, jak i deweloperskim — twierdzi Tomasz Błeszyński.
Budownictwo prefabrykowane nie do końca przekonuje jednak Polaków, którzy kojarzą je z wszechobecną w czasach PRL-u wielką płytą.
Jednak z roku na rok technologie te zyskują coraz więcej zwolenników.

Bankier.pl, 13.11.2018 r.

*************************************************************************

Lokalne władze przerzucą na mieszkańców koszty uwłaszczenia na gruntach.

Miasta mogą windować podatek od nieruchomości oraz inne lokalne opłaty.
Po Nowym Roku gminy przestaną być właścicielami tysięcy hektarów ziemi. Nie oznacza to jednak, że samorządy zaczną masowo bankrutować, a osoby, które się uwłaszczą, wzbogacać. Efekt „dziury" w samorządowym budżecie zostanie przesunięty w czasie. Miasta będą się również ratować wysokimi bonifikatami w opłatach za przekształcenie gruntu oraz podwyżkami różnego typu opłat. Do kasy gdańskiego ratusza wpływa z tytułu rocznych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów 30 mln zł, w tym 6 mln zł za nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe. W Krakowie dochód jest jeszcze wyższy i w ub.r. wyniósł 117 mln zł, z tego 27 mln zł wpłacili właściciele lokali w blokach oraz domów jednorodzinnych.
W Poznaniu do miejskiej kasy wpłynęło w sumie ok. 38 mln zł, w tym aż ok. 25 mln zł stanowił dochód z nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe. Natomiast Bydgoszcz może się pochwalić za grunty mieszkaniowe środkami w wysokości 5,8 mln zł.
Najwięcej na przekształceniu straci więc Poznań, następne są Kraków i Gdańsk. Jeszcze większa „dziura" będzie w kasie warszawskiego ratusza. Choć nie podał „Rzeczpospolitej", jakie dochody czerpie z rocznych opłat, to precyzyjne wyliczył uszczerbek w miejskim budżecie.
Szacujemy, że od 2019 r. dochody z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste zmniejszą się o 0,2 mld zł w skali roku – tłumaczy Konrad Klimczak ze stołecznego ratusza.
Eksperci jednak uspokajają. Ich zdaniem samorządy kosztem swoich mieszkańców szybko powetują sobie straty. Może nawet odżyć pomysł wprowadzenia podatku katastralnego, którym od lat straszy się Polaków.
Panuje powszechne przekonanie, że jednostki samorządowe poniosą koszty przekształceń z użytkowania wieczystego we własność, a z czasem zostaną pozbawione jednego ze swych głównych źródeł przychodów. Ale przecież przez 20 lat będzie obowiązywać opłata przekształceniowa zasilająca rachunki gmin – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zagrożenie gmin katastrofą finansową jest więc na tyle odległe i iluzoryczne, że na dziś bardzo trudne do prognozowania. Co więcej, jest prawdopodobne, że likwidacja użytkowania wieczystego, na razie tylko dotycząca nieruchomości mieszkaniowych, jest elementem świadomie zaplanowanym przez ustawodawcę w celu stworzenia warunków do wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce, który – jak wiadomo – dla samorządów byłby prawdziwym dobrodziejstwem – mówi Jarosław Jędrzyński.
Podobnego zdania jest Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami. – W dłuższej perspektywie pomoże gminom poradzić sobie z rosnącymi lawinowo kosztami oraz malejącymi wpływami do budżetu, także w wyniku zmiany prawa, które przekształca wieczyste użytkowanie gruntu w jego posiadanie na własność – uważa Mariusz Łubiński.
Wcześniej jednak gminy będą próbować zwiększyć swoje dochody, podnosząc firmom roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntów oddanych na cele komercyjne. W górę mogą pójść również inne opłaty.
Miasta mogą zwiększyć obciążenia fiskalne, nakładając nowe obciążenia, np. opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonania na nieruchomości robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem. Równocześnie mogą zwiększać podatki od gruntu, nieruchomości lub nałożyć jeszcze szereg innych opłat (...)

rzeczpospolita, 14.11.2018 r.

*************************************************************************

BIK: Kredyty hipoteczne nadal sprzedają się świetnie.

W październiku 2018 r. o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało 36,3 tys. osób, donosi Biuro Informacji Kredytowej. To o 13,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia kwota wnioskowanego kredytu zbliża się do 260 tys. zł.
Rynek kredytów hipotecznych na razie nie stygnie. W II kwartale 2018 r. do kredytobiorców trafiło 14 mld zł finansowania. Druga połowa roku jest zwykle słabsza dla banków, ale Biuro Informacji Kredytowej prognozuje, że ten rok może okazać się najlepszy w dekadzie dla kredytodawców pod względem wyników sprzedaży. Diagnozę potwierdzają wyniki najnowszego odczytu BIK Indeks – Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Popyt na kredyty hipoteczne nie słabnie, chociaż w październiku odczyt indeksu był niższy niż we wrześniu. Październikowy wskaźnik wyniósł +17,4 proc., co oznacza, że banki przesłały do biura zapytania związane ze zobowiązaniami hipotecznymi na kwotę wyższą o 17,4 proc. niż w październiku 2017 r. W stosunku do września odnotowano spadek o 6,2 pp.
Łącznie o kredyt mieszkaniowy w minionym miesiącu zawnioskowało 36,38 tys. osób. Rok wcześniej, w październiku 2017 r., liczba zainteresowanych zaciągnięciem zobowiązania była niższa o niemal 4 tys. osób i wyniosła 32,13 tys.
Średnia kwota wnioskowanego kredytu była w wyższa o 8,4 proc. niż rok wcześniej. Wyniosła 258,4 tys. zł. Trend wzrostu tej wartości utrzymuje się już od dłuższego czasu. Jak wskazują analitycy BIK, wynika on zarówno z rosnących cen nieruchomości, jak i poprawiającej się sytuacji finansowej gospodarstw domowych, skutkującej wzrostem zdolności kredytowej.
Przypomnijmy, że Biuro Informacji Kredytowej monitoruje dane o zapytaniach spływających z banków oraz SKOK-ów i na tej podstawie przygotowuje BIK Indeks Popytu na Kredyty. Mieszkaniowe. Klienci wnioskujący o finansowanie hipoteczne sprawdzani są przez banki w BIK-u, a biuro otrzymuje m.in. dane dotyczące wysokości potencjalnego zobowiązania. Do obliczenia indeksu brane są kredyty o kwotach poniżej 1 mln zł i z wyłączeniem wielu zapytań o tego samego klienta w ciągu kolejnych 90 dni (co pozwala wykluczyć efekt wynikający z częstej praktyki starania się o finansowanie w kilku bankach jednocześnie).

Bankier.pl, 15.11.2018 r.

*************************************************************************

Jest za mała różnica w cenie pomiędzy najmem - a najmem z dojściem do własności, dlatego większość osób wybiera tę drugą formę (...).

Fakt, że w programie Mieszkanie plus zdecydowana większość osób wybiera dojście do własności, w ogóle mnie nie dziwi, a to za sprawą stawek, jakie trzeba płacić" - podał Krasoń. Jak przypomniał, "w Gdyni różnica pomiędzy czynszem najmu, a najmu z dojściem do własności wynosi niecałe 4 zł na m kw.". "Przy 50-metrowym mieszkaniu to 200 zł miesięcznie. Sam chętnie bym skorzystał z takiego rozwiązania" - powiedział.
Jak dodał Krasoń, "najem w Polsce od lat dynamicznie się rozwijał, przez wiele lat rosła liczba osób mieszkających w wynajętych mieszkaniach". Obecnie, zdaniem Krasonia, "liczba osób wynajmujących mieszkania przestała rosnąć".
W ramach rządowego programu Mieszkanie plus wynajmowanych jest już 480 mieszkań w Jarocinie, Białej Podlaskiej oraz Kępnie. Na początku przyszłego roku mają zostać oddane do użytkowania mieszkania w Wałbrzychu oraz w Gdyni. W pomorskim mieście trwa obecnie nabór wniosków.
Koordynator Rady Mieszkalnictwa przy prezesie Rady Ministrów Mirosław Barszcz informował w październiku: "analizujemy inwestycje, w ramach których może powstać 117 tys. mieszkań". Jak dodał, "to łącznie 406 projektów o wartości 33 mld 693 mln zł".
Mieszkanie plus to zbiór działań podejmowanych przez rząd, zmierzających do zwiększenia inwestycji w dostępne cenowo mieszkania w sektorze prywatnym, samorządowym i rządowym. Istotnym elementem programu są zmiany w prawie, służące usprawnieniu realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwiększeniu dostępności gruntów pod budowę mieszkań i pozyskaniu przez inwestorów dodatkowego kapitału.
Od stycznia 2019 r., wzorem zamożniejszych państw UE, niżej uposażonym najemcom będą przysługiwać również dopłaty do czynszów najmu, w tym również najmu z opcją dojścia do własności.
Oprócz zmian w prawie, mających stworzyć ramy dla realizacji inwestycji, utworzony został wehikuł inwestycyjny, nazwany Funduszem Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Aktywami Funduszu zarządza PFR Nieruchomości. Fundusz na zasadach komercyjnych inwestuje w nowe projekty mieszkaniowe – zarówno w małych, jak i dużych miastach.

Forsal, 16.11.2018 r.

*************************************************************************