Przegląd mediów 18.03-24.03.2019r.

Odmowa zwrotu rozpoczyna bieg przedawnienia.

Początkiem sprawy było wywłaszczenie nieruchomości będących współwłasnością mieszkańców Krakowa. Decyzja rady narodowej zapadła w 1957 r., a działka miała być przeznaczona pod budowę zakładu opiekuńczego – domu matki i dziecka. Ta inwestycja nigdy nie została zrealizowana. Teren stał pusty przez około 20 lat, w latach 80. zrealizowano zupełnie inną inwestycję – rozbudowę ważnej krakowskiej arterii komunikacyjnej – alei Pokoju. Spadkobiercy i następcy prawni byłych właścicieli wywłaszczonych gruntów zażądali po latach zwrotu odebranej im nieruchomości, wskazując, że cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Jednak 30 listopada 2009 r. prezydent Krakowa wydał ostateczną decyzję odmowną, argumentując, że jest to niedopuszczalne, gdyż grunt jest zajęty na potrzeby pasa drogi publicznej. Te zaś nie mogą być zwrócone. Następcy zażądali więc odszkodowania i tu znów spotkali się z odmową. Sprawa trafiła więc do sądu, gdzie pozywający zażądali od miasta zapłaty ponad 5,5 mln zł odszkodowania – kwoty stanowiącej równowartość obecnej ceny rynkowej utraconych gruntów. 

Puls Biznesu 19.03.2019

************************************************************************

Najem okazjonalny, czyli szybsza eksmisja lokatora? Niekoniecznie.

Najem okazjonalny ma skuteczniej chronić właścicieli mieszkań przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatorów. Jednak jak pokazuje praktyka, usunięcie najemcy może potrwać nawet pół roku. Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą wynajmu, która w większym stopniu ma chronić prawa właściciela nieruchomości i gwarantować mu bezpieczeństwo w kwestii usunięcia lokatora bez zbędnych formalności. Jednak najem okazjonalny, jak mogłoby się wydawać, nie znosi praw najemcy wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to, że wynajmujący nie może pozbyć się lokatora bez powodu, a sam proces może ciągnąc się miesiącami.  Aby umowa najmu przybrała formę najmu okazjonalnego, właściciel nieruchomości musi dopilnować kliku formalności. Przede wszystkim należy zachować formę pisemną. Umowa najmu musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Ponadto fakt jej zawarcia należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni. A co najważniejsze, do umowy muszą zostać dołączone poniższe dokumenty oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Tylko dopełnienie tych obowiązków umożliwi właścicielowi mieszkania przeprowadzenie skutecznej eksmisji lokatora w razie rozwiązania istniejącego pomiędzy nimi stosunku najmu. Umowa najmu okazjonalnego posiada silnie sformalizowaną formę, przez co ma w większym stopniu zabezpieczać interesy wynajmującego. – Instytucja najmu okazjonalnego stanowi wyjątek od ogólnych zasad najmu lokali mieszkalnych. Zobowiązanie najemcy do złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a także potrzeba wskazania lokalu, w którym mógłby on zamieszkać po ustaniu stosunku najmu stanowi gwarancję zaspokojenia potrzeby mieszkaniowych najemcy. Podstawową zaletą zastosowania takiej konstrukcji prawnej jest przede wszystkim interes wynajmującego, który po pierwsze ma możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji oraz prostego wyeksmitowania najemcy. Sąd może na wniosek wynajmującego nadać, bowiem klauzulę wykonalności na akt notarialny w przypadku, gdyby najemca nie zrealizował żądania opróżnienia lokalu. Co więcej zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, a także ewentualnych kosztów egzekucji. Tak więc, wskazana instytucja gwarantuje wynajmującemu szybkie i skuteczne odzyskanie nieruchomości oraz zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami postępowania egzekucyjnego – wyjaśniają Julita Bladowska oraz Oskar Kozikowski, aplikanci radcowscy w CONTRAHENDO Kancelarii Prawniczej.

Bankier.pl 21.02.2019r

************************************************************************

Chcemy mieć więcej metrów.

Spada zainteresowanie kawalerkami. Coraz częściej szukamy lokali z trzema pokojami. - Pierwszy raz od przynajmniej sześciu lat użytkownicy naszego serwisu najchętniej poszukują mieszkań trzypokojowych - mówi Bartłomiej Baranowski, analityk portalu Domiporta.pl. - Może mieć na to wpływ rosnąca zdolność kredytowa i korzystna sytuacja w gospodarce. Z danych GUS wynika, że w 2018 roku średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów to 53 mkw. - Jeszcze pięć lat wcześniej przeciętny metraż nowego lokum to 60,9 mkw. - podaje Bartłomiej Baranowski. - Nasze mieszkania są za ciasne, o czym świadczy wysokie miejsce Polski w europejskim rankingu przeludnienia. Z ostatnich dostępnych badań Eurostatu wynika, że jesteśmy na 5. miejscu w tym rankingu. Ponad 40 proc. obywateli mieszka w za ciasnych mieszkaniach. Powoli się to jednak zmienia. Wstępne zestawienie najbardziej poszukiwanych lokali w marcu przynosi dość zaskakujące wyniki: najchętniej przeglądane są ostatnio oferty lokali trzypokojowych - mówi ekspert Domiporty.pl. - Porównując marzec do stycznia, mamy wzrost aż o 40 proc. Znacząco zmalało natomiast zainteresowanie kawalerkami. Spadek w tej kategorii to aż 69 proc., licząc miesiąc do miesiąca - wskazuje. Jednocześnie zastrzega, że na razie za wcześnie, by mówić o trwałej tendencji. - Być może jednak to zapowiedź zmian na lepsze. Od początku prowadzenia pomiarów (marzec 2013) najchętniej poszukiwanym mieszkaniem w naszym serwisie były mieszkania dwupokojowe - opowiada Bartłomiej Baranowski. Co mogło wywołać zmiany w marcu? - Jednym z powodów może być wzrost zdolności kredytowej Polaków, dzięki czemu stać na nas na większe, a zatem droższe mieszkania - podaje ekspert. - Średnia wartość kredytu hipotecznego udzielonego w IV kwartału 2018 r. wyniosła 263 tys. i była o 1,1 proc. większa niż kwartał wcześniej i o 8,4 proc. większa niż rok wcześniej. Tak wynika z danych AMRON-SARFiN. Analityk podnosi, że w całym minionym roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 20 proc. w porównaniu z wynikami z poprzedniego roku. - W lutym w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 17,6 proc. w porównaniu z lutym 2018 r. Lutowy odczyt jest również wyższy od styczniowego o 10,7 p.p.. - przypomina Bartłomiej Baranowski. - Rosnące zarobki i niezmienione od 2015 r. stopy procentowe to kolejne zachęty dla nabywców, które z nawiązką rekompensują niekorzystny efekt w postaci rosnących cen mieszkań. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym 2019 r. wyniosło 4949,42 zł (brutto) i było wyższe od zeszłorocznego o 350 zł. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym siłę nabywczą gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym może być program 500+. Klienci szukają nie tylko większej liczby pomieszczeń, ale i większej powierzchni. - Tutaj zmiany są widoczne od kilku miesięcy. W I kwartale, po raz pierwszy od trzech lat, najbardziej poszukiwane były lokale o powierzchni 51-70 mkw, zyskując wyraźną przewagę nad drugimi w kolejce lokalami o powierzchni 31-50 mkw. - podaje Bartłomiej Baranowski. - Trudno przewidzieć, czy ta widoczna zmiana w preferencjach wyszukiwania mieszkań utrzyma się dłużej. Wiele zależy od zachowania cen mieszkań, wzrostu średniej pensji czy dalszego utrzymywania stóp procentowych na tym samym poziomie. Kolejne miesiące pokażą, czy mieliśmy do czynienia jedynie z krótkotrwałym wahnięciem czy raczej jesteśmy świadkami nowej tendencji na rynku mieszkaniowym. Na rasie jesteśmy jednak w ogonie Europy. - Ostatnie dostępne dane Eurostatu z 2016 roku, wskazują, że średnia powierzchnia użytkowa mieszkania dla 28 krajów UE wynosi 96 mkw., co oznacza, że jest większa od tej w Polsce (75 mkw.) o ponad 20 mkw. - mówi analityk. - Sytuacja wprawdzie stopniowo się poprawia, ale zmiany nie są wielkie. Być może jest to właśnie ten przełomowy moment.

Rzeczpospolita 21.03.2019r

************************************************************************

Mieszkania droższe o niemal 30 procent.

Średnia cena ofertowa mkw. lokalu w stolicy wynosi 10,3 tys. zł. To o 27 proc. więcej niż w lipcu 2013 roku - podaje serwis Morizon.pl. Eksperci portalu nieruchomości Morizon.pl przeanalizowali sytuację na warszawskim rynku wtórnym. - W lutym średnia cena, jakiej żądali oferenci wystawiający na sprzedaż mieszkania w stolicy wynosiła już 10,3 tys, zł za metr i była o niemal 12 proc. wyższa niż przed rokiem - podaje Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl. - W porównaniu z lipcem 2013 roku, czyli momentem największego spadku cen do jakiego doszło po pęknięciu ostatniej bańki mieszkaniowej - ceny w stolicy wzrosły prawie o 27 proc. Dodaje, że luty był kolejnym miesiącem wzrostów cen ofertowych mieszkań używanych. - O ile jednak trend wzrostowy trwa już niemal pięć lat, o tyle obecna średnia cena jest tylko o 5 proc. wyższa od rekordu ze szczytowego okresu boomu, czyli od ceny 9,8 tys. zł za metr odnotowanej we wrześniu 2007 roku - podaje Marcin Drogomirecki. - Potem, aż do lipca 2013 ceny spadały. Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie średnia cena kawalerki o powierzchni od 20 do 40 mkw. wynosi 365 tys. zł (11,3 tys. złza mkw.). To o ponad 11 proc. więcej niż przed rokiem. - Oferowane na rynku wtórnym lokale dwupokojowe o powierzchni od 40 do 60 mkw. właściciele wyceniają średnio na 536 tys. zł (10,6 tys. zł za metr ) - mówi Marcin Drogomirecki. - W ciągu ostatniego roku ceny takich lokali wzrosły niemal o 13 proc. 682 tys. zł trzeba wygospodarować, myśląc o zakupie mieszkania trzypokojowego od 60 do 80 mkw. Średnia cena mkw. takiego lokum to 9,9 tys. zł. - Mniejsze - o powierzchni od 50 do 60 mkw. - były wyceniane przez oferentów na ok. 540 tys. zł - podaje Marcin Drogomirecki. - Roczny wzrost stawek lokali z segmentu trzypokojowych sięgnął 11,5 proc. Klienci poszukujący w stolicy mieszkania czteropokojowego od 80 do100 mkw. zetkną się z cenami na poziomie aż 900 tys. zł. Średnia cena mkw. używanych lokali z tego segmentu to 10  tys. zł. Warto zauważyć, że blisko dwie trzecie mieszkań oferowanych w Warszawie jest wycenionych na ponad pół miliona złotych. Niższą cenę - do 500 tys. zł - ma 36,1 proc. lokali. Oprócz mieszkań ze średniej półki znaleźć można oferty zdecydowanie tańsze i takie, których cena mkw. jest nawet ponad czterokrotnie wyższa od warszawskiej średniej. Z analizy ofert dostępnych w serwisie Morizon.pl wynika, że najtańsze lokale to najczęściej (pomijając strychy do adaptacji czy TBS-y) mieszkania o średnich i dużych powierzchniach i/lub lokale wymagające gruntownych remontów, zlokalizowane w gorzej utrzymanych, PRL-owskich blokach oraz mieszkania na peryferiach. - Ceny za takie nieruchomości zaczynają się od ok. 5 tys. zł za metr - podaje Marcin Drogomirecki. - Najdroższe lokale to luksusowe apartamenty w nowoczesnych wieżowcach w centrum (Twarda, Złota), w stylowych, coraz częściej rewitalizowanych kamienicach oraz nowych, kameralnych budynkach wzniesionych w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, głównie w Śródmieściu i na Mokotowie. Ceny największych – mierzących nawet ponad 300 mkw apartamentów sięgają 10 mln zł, a ceny za mkw. przekraczają 40 tys. zł.
Rzeczpospolita 19.03.2019r
************************************************************************
 

Umowy dzierżawy nie da się wypowiedzieć wstecz.

Wydzierżawiłem od spółki teren. Na nim miałem zrealizować inwestycję, tj. budowę obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność usługową, logistyczną etc. Negocjacje trwały prawie dwa lata. W trakcie umowy okazało się, że z obszaru sąsiedniej nieruchomości następowały wycieki szkodliwych substancji. Ponadto część terenu znajdowała się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. Te okoliczności uniemożliwiły mi prowadzenie inwestycji. Popadłem w kłopoty finansowe i nie płaciłem czynszu. Wypowiedziałem umowę. Wydzierżawiająca uważa, że nie mogę tego zrobić z dnia na dzień. Czy muszę płacić zaległy czynsz? Wypowiedzenie umowy dzierżawy powoduje rozwiązanie umowy ze skutkiem na przyszłość (ex nunc). Wypowiedzenie nie ma więc wpływu na okres przed dokonaniem tej czynności. Powoduje rozwiązanie umowy. Nie rodzi więc skutku od początku nawiązania stosunku prawnego (ex tunc), tak jak np. odstąpienie od umowy, które powoduje, że strony muszą zwrócić wzajemne świadczenia (art. 494 k.c.). Przedsiębiorca musi więc zapłacić czynsz dzierżawny za okres przed wypowiedzeniem umowy. Jednocześnie należy zauważyć, że jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów z niej wynikających, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (te określone są w art. 673 par. 2 k.c.). Ewentualne wady umowy nie zmieniają tej oceny. Stosowanie do treści art. 664 par. 2 k.c. (stosowanym odpowiednio do umowy dzierżawy na mocy art. 694 k.c.) wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje dzierżawcy.

Gazeta Prawna 18.03.2019r

************************************************************************

Zobacz także inne teksty:
Ile kosztuje Bez Prowizji
Sztuka budowania marki osobistej
IREM - wyższy stopień wtajemniczenia, szkolenia dla zarządców nieruchomości
Szkolenie 05.09.2019 r. - Nieruchomości a małżeństwo. Ustroje majątkowe i ich wpływ na obrót nieruchomościami?
Szkolenie 06.09.2019 r. - Przepisy prawa związane z nabywaniem nieruchomości rolnych po zmianach w 2019 r.
Szkolenie 11.09.2019 r. - PUŁAPKI PRZY ZAKUPIE UDZIAŁÓW. Współwłasność i zniesienie współwłasności w praktyce.
Szkolenie 17.09.2019; Prawne aspekty planowania przestrzennego
Szkolenie 18-19.09.2019r. Wady prawne nieruchomości
Szkolenie 24-25.09.2019; Due-diligence nieruchomości i przedsiębiorstwa
Szkolenie 1.10.2019r. Księgi wieczyste
Szkolenie 14.10.2019 r. - Problematyka działek budowlanych
Szkolenie 16.10.2019 r. - Finansowanie nieruchomości przez banki
Szkolenie 29-30.10.2019; Negocjacje na rynku nieruchomości
Szkolenie 31.10.2019; Najem komercyjny lokali, budynków i powierzchni
Szkolenie 13.11.2019 r. - Zagadnienie dostępu nieruchomości do dróg
Szkolenie 26-27.11.2019; Due-diligence nieruchomości i przedsiębiorstwa
Szkolenie 3-4.12.2019; Mistrz pozyskiwania ofert
Od maja 2014 szkolenia organizowane przez PFRN spełniają wymogi normy PN-EN 15733:2010
Zostań członkiem National Association of Realtors

NEWSLETTER
Codzienne aktualności, przegląd prasy, wydarzenia
polityka prywatności
DOŁĄCZ DO SIECI
PFRN POLECA