Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy

Naszym gościem jest dzisiaj pan Szymon Sędek – adwokat, wspólnik firmy zarządzającej nieruchomościami, pierwszy Prezydent PFRN (1995-1999)




Chciałabym porozmawiać o najmie krótkoterminowym, którego rosnąca popularność związana jest między innymi z tym, że coraz więcej osób podróżuje. Na Zachodzie jednak – np. w Berlinie i w Barcelonie – pojawiły się przepisy znacznie ograniczające ten rodzaj najmu. Dlaczego tak się dzieje? I jakie w Polsce mamy problemy z najmem krótkoterminowym?

W miastach, które pani wymieniła, jest rzeczywiście bardzo dużo negatywnych zjawisk wokół najmu krótkoterminowego. Przede wszystkim to bardzo duża uciążliwość dla mieszkańców, którzy mieszkają na stałe w takich budynkach.  Nie ma bowiem osobnych budynków, które służyłyby krótkookresowemu wynajmowaniu mieszkań. Tak samo jest w naszym kraju. Dla stałych mieszkańców zachowania osób przyjeżdżających potrafią być bardzo kłopotliwe: ludzie najczęściej przyjeżdżają się bawić i trudno im narzucić jakiekolwiek rygory. Nasze prawo jest, według mnie, w ogóle nieprzygotowane do najmu krótkookresowego. Owszem, mamy takie ogólne przepisy, które można by było wykorzystywać do pewnego poukładania tych relacji. Odwołują się one jednak przede wszystkim do drogi sądowej i to nie w stosunku do najemców, tylko raczej w stosunku do właścicieli mieszkań. A droga sądowa jest zazwyczaj długotrwała. Patrząc z punktu widzenia zarządcy obiektów, to taki twór jak wspólnota mieszkaniowa nie ma środków prawnych, które mogłyby kogoś dyscyplinować. Wspólnota mieszkaniowa, na przykład, nie może nikogo ukarać mandatem.   

A czy wspólnota może, powiedzmy, zakazać wynajmu krótkookresowego? 

Niestety, trzeba przyznać rację sądom, które uchylają takie uchwały. Bo gdy wspólnoty mieszkaniowe zakazują wynajmowania krótkookresowego, dochodzi do nadmiernego ograniczenie prawa własności. Przecież nie możemy z góry założyć, że negatywne zjawiska będą miały miejsce. Dopiero kiedy one wystąpią, można przedsięwziąć środki prawne, żeby im przeciwdziałać. Istniejące przepisy zresztą nie do końca pozwalają, na przykład, obciążyć właścicieli takich mieszkań wyższymi kosztami. Owszem, ustawa o własności lokali mówi o tym, że można zwiększyć obciążenia, ale – właścicielom lokali użytkowych. Tymczasem tu mówimy o lokalach z przypisaną funkcją mieszkalną, więc formalnie trudniej jest skorzystać z tego przepisu. Na szczęście są już orzeczenia – czy to wojewódzkich sądów administracyjnych, czy Naczelnego Sądu Administracyjnego, korzystne w tym względzie dla wspólnot i innych właścicieli czy administratorów mieszkań (jak chociażby spółdzielnie mieszkaniowe). Wskazane jest w tych orzeczeniach, że takie lokale mogą być traktowane jako już nie jako pełniące funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tylko jako obiekty zakwaterowania zbiorowego. Otwiera się wtedy droga do podwyższania opłat, jednak trzeba to zrobić zachowując odpowiednią procedurę: musi być podjęta indywidualna uchwała dla każdego mieszkania i dla każdego właściciela. Ale jest to już jakaś możliwość i moim klientom będę sugerował, żeby szli tą drogą. 

Czy prawodawca myśli o tym, żeby wprowadzić odpowiednie regulacje? 

Prawodawca trochę jest zmuszany – przede wszystkim przez miasta, które najbardziej doświadczają takich problemów. Spotkałem się też jednak z opiniami, wygłaszanymi na różnych konferencjach i spotkaniach, że nie powinno tu być regulacji prawnej. Jest wolny rynek, każdy niech robi, co chce, a miasta tylko na tym zyskują, bo jest większy ruch turystyczny i zarabiają restauracje, sklepy. Nie do końca jest to jednak prawda – ponieważ znikają punkty usługowe, które są potrzebne stałym mieszkańcom, a zostają sklepy, gdzie się szybko można zaopatrzyć w napoje alkoholowe i coś do zjedzenia. 

Zmienia się też struktura miast – miejscowości turystyczne pustoszeją po sezonie, rosną ceny mieszkań w centrum, wobec czego ci, którzy chcą kupić mieszkania, kupują je na obrzeżach, bo tam jest taniej. Tymczasem na peryferiach brak jest infrastruktury… To wszystko powoduje, że wraz z rozwojem najmu krótkookresowego, miasta zaczynają tak naprawdę tracić, a nie zyskiwać. Miasta na zachodzie Europy, jak już pani wspomniała, podjęły wobec tego inicjatywy polegające a to na sprzedawaniu licencji (określonej puli wynajmowania mieszkań), a to (jak w Berlinie) na wprowadzeniu ograniczenia, że można wynajmować tylko pokój w mieszkaniu, w którym się samemu zamieszkuje (a nie można wynajmować całego mieszkania). U nas, Związek Miast Polskich zainicjował działania w Ministerstwie Infrastruktury, gdzie podobno już od roku trwają prace. Ze strony Związku pilotują je przedstawiciele Sopotu i Krakowa. Mowa jest o tym, żeby stworzyć rejestr – ewidencję osób, które będą taką działalność prowadziły. Moim zdaniem, prócz tego przydałoby się też zastanowienie się nad nowelizacją ustawy o własności lokali – czyli danie większych uprawnień wspólnotom mieszkaniowym co do dyscyplinowania właścicieli, najemców i firm zarządzających najmem krótkookresowym.

Czy są szanse, żeby takie zapisy pojawiły się w ustawie?

Trudno powiedzieć, na pewno takie rozwiązanie – jeżeli mówimy o samej procedurze – jest możliwe. Tyle tylko, żeby ktoś się chciał do tego wziąć! O nowelizacji ustawy o własności lokali mówi się od czterech lat… i tylko mówi. Niestety nie jest to priorytet. Takie rozwiązania są potrzebne, ale boję się, żeby nie były spóźnione. 

Może moda na podróżowanie minie?

Sądzę, że nie minie, bo średnia zamożność społeczeństw na świecie wzrosła (mowa tu przede wszystkim o Azji). Ludzie chcą podróżować i chcą zwiedzać, a ceny hoteli w sezonie są bardzo wygórowane. Wynajmowanie krótkookresowe jest jakąś alternatywą i uważam, że nie  można go wyeliminować zupełnie. Oczywiście, może przyjść spowolnienie gospodarcze –ekonomiści wieszczą, że można się go spodziewać w przyszłym roku – które na pewno ograniczy skalę wynajmowania krótkookresowego. Natomiast nie wyeliminuje go zupełnie;  pamiętajmy poza tym, że zawsze w ekonomii mamy do czynienia ze zmianami koniunktury. Dlatego dobrze by było, żeby uregulowania prawne były gotowe przynajmniej na moment, kiedy znowu przyjdzie trend zwyżkujący. 

Czy Polska Federacja Rynku Nieruchomości włączy się do lobbowanie na rzecz takich uregulowań? 

PFRN jak najbardziej powinna się w to włączyć. Problem polega na tym, że niestety mamy mniej możliwości wpływania na tok legislacji, niż we wcześniejszych latach. Ale oczywiście na tyle, na ile to będzie możliwe, powinniśmy być aktywni. Najpierw jednak powinniśmy wypracować stanowisko wewnątrz naszej organizacji.



Rozmawiała
Agnieszka Herman
Polska Federacja Rynku Nieruchomości

 

Sprawdź pośrednika Sprawdź zarządcę
NEWSLETTER
Codzienne aktualności, przegląd prasy, wydarzenia
polityka prywatności
DOŁĄCZ DO SIECI
PFRN POLECA