Na forach internetowych osoby, które wystawiają ogłoszenia sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, pytają, czy można dziś samemu jeszcze obsłużyć transakcje. Jak twierdzą, wystarczy wystawić ogłoszenie, by rozdzwoniły się telefony nie od potencjalnych kupców czy najemców, a od pośredników nieruchomości, którzy oferują swoje usługi.
Postanowiłam sprawdzić, czy tak jest w rzeczywistości. Na jednym z portali ogłoszeniowych wystawiłam na sprzedaż mieszkanie. Parametry i lokalizacja były zmyślone, a zdjęcia pochodziły z prywatnego archiwum. Zaoferowałam 60-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego, zlokalizowane na warszawskiej Ochocie, z ceną 14 tys. zł za metr kwadratowy.
Już w kilka minut po publikacji rozdzwoniły się telefony. Tylko jednego dnia zadzwoniło trzech pośredników z ofertą przejęcia ogłoszenia i obsługi transakcji za mnie. Korzyści wymieniano wiele: oszczędność czasu, brak konieczności umawiania spotkań i pokazywania nieruchomości, a przede wszystkim brak kosztów. - Wynagrodzenie za naszą pracę pokryje kupujący - słyszałam. Gdy tłumaczyłam, że nie chcę narzucać na kupujących dodatkowych kosztów, od jednego pośrednika usłyszałam, że "przy takiej kwocie kilka tysięcy złotych nie zrobi kupującemu różnicy".
Pośrednik chce przejąć sprzedaż.
Na podobną sytuację zwrócił uwagę w październiku ubiegłego roku . Opowiadał, że gdy jego syn wystawił mieszkanie na sprzedaż, otrzymywał wiele telefonów z biur nieruchomości, których pracownicy sugerowali mu pomoc w sprzedaży mieszkania.
- Nie skorzystaliśmy, bo poza tym, że będą prezentować u siebie na stronie mieszkanie, nie oferowali nic więcej. Mieszkanie udało się sprzedać bez pośredników i zaoszczędzić - twierdzi mężczyzna.
Krzysztof Kabaj, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, nie ocenia jednoznacznie negatywnie takich zachowań.
- Nie można jako karygodnego oceniać zachowania polegającego na telefonach pośredników do ogłoszeniodawcy prywatnego celem propozycji współpracy. W szczególności młodzi adepci sztuki pośrednictwa, nieposiadający jeszcze stałych klientów jak ich bardziej doświadczeni koledzy i koleżanki z branży, muszą uciekać się do takich praktyk, by budować swoją bazę ofert - mówi. Jak twierdzi, w większości przypadków takie działanie nie jest negatywnie odbierane przez ogłoszeniodawców prywatnych, chyba że w ogłoszeniu wyraźnie zaznaczyli, że nie życzą sobie kontaktu ze strony biur nieruchomości. Wtedy oczywiście taki kontakt w żadnym wypadku nie jest wskazany - zauważa.
Krzysztof Kabaj twierdzi, bazując na własnym doświadczeniu, że duża liczba osób ogłaszających się prywatnie, które nie zastrzegły zakazu kontaktu ze strony biur nieruchomości - po zapoznaniu się z tym, co ma do zaoferowania pośrednik - decyduje się na współpracę na indywidualnie ustalonych warunkach. Wtedy już w rękach pośrednika jest wykazanie, że była to dobra decyzja ze strony właściciela nieruchomości - mówi. Kto zapłaci prowizję?
Z punktu widzenia sprzedającego oddanie transakcji agentowi może być interesujące, o ile pośrednik nie pobierze za to prowizji. A to nie jest pewne W Polsce nie ma jednego systemu rozliczania takich transakcji, więc lepiej przed podjęciem decyzji upewnić się, ile pośrednictwo będzie kosztować. Najczęściej pośrednicy od obu stron pobierają prowizję w wysokości 2-3 proc. wartości transakcji. Są jednak biura nieruchomości, które liczą jedną, wyższą stawkę tylko od kupujących. Wszystko zależy od indywidualnych ustaleń.
- Nie ma żadnych stałych procentów ani innych sztywnych zasad jednolitych dla wszystkich pośredników. Co więcej, nie może ich być, gdyż byłaby to, zdaniem UOKiK, zmowa cenowa. W jednym z niedawno czytanych przeze mnie uzasadnień wyroku zasądzającego honorarium dla pośrednika biegły sądowy wskazał widełki rynkowych honorariów pośredników w wartościach 2,5-3,5 proc. Ale w tej ekspertyzie pokazane były również najniższe honoraria procentowe na poziomie 1,5 proc. i te wysokie na poziomie 6 proc. plus VAT i więcej - zauważa Joanna Lebiedź, pośredniczka nieruchomości z wieloletnim stażem i właścicielka Lebiedź Nieruchomości.
Jeśli więc biuro, które przejmie transakcję, będzie liczyło jedną, ale wyższą stawkę od kupującego, to na tym przejęciu sprzedający nie straci, ale kupujący już tak. Przy cenie mieszkania w wysokości 500 tys. zł i prowizji rzędu 6 proc. będzie musiał pośrednikowi zapłacić aż 30 tys. zł. Jeśli pośrednik policzy "tylko" 2 proc. - zapłacić trzeba będzie 10 tys. zł. I tak sporo. Nic więc dziwnego, że kupujący szukają ofert, w których nie bierze udziału pośrednik, a sprzedający próbują się wyróżnić ofertami oznaczonymi "bez pośrednika".
Tropienie klientów
Okazuje się jednak, że odpowiadanie na prywatne ogłoszenia i namawianie do korzystania z usług nie jest jedynym sposobem działania pośredników, który może budzić kontrowersje. O wiele większym problemem jest wystawianie przez niektórych agentów ogłoszeń jako prywatne. Krzysztof Kabaj przyznaje, że nie jest to wcale rzadka praktyka. Polska Federacja Rynku Nieruchomości potępia takie postępowanie.
- Niestety od deregulacji zawodu pośrednika nie mamy na to większego wpływu. W przypadku, gdy pseudopośrednik - nie bójmy się w tym wypadku używać tego słowa - wystawia ogłoszenia w ten sposób, to tak naprawdę powinien reagować portal ogłoszeniowy, który takie ogłoszenia wystawia. Na większości portali w regulaminach takie działania są zabronione, jednak niestety mało kto to weryfikuje. Sytuacja jeszcze bardziej komplikuje się, kiedy z dalszej treści ogłoszenia nie można się domyślić, że ogłasza je pośrednik, a potencjalny zainteresowany dowiaduje się o tym dopiero na miejscu, podczas prezentacji nieruchomości - zauważa Krzysztof Kabaj.
Podkreśla, by w takich przypadkach, jeśli pośrednik posiada licencję PFRN, to zgłaszać takie zachowanie do biura Federacji. Zostaną z tego tytułu wyciągnięte konsekwencje. - W sytuacji, jeżeli pseudopośrednik licencji nie posiada, warto takie zachowania zgłaszać bezpośrednio do administracji danego portalu ogłoszeniowego - instruuje Krzysztof Kabaj.
Przyznaje, że takie ogłoszenia wprowadzają odbiorcę w błąd, ponieważ nie każdy chce korzystać z usług pośrednika nieruchomości.
- Jeżeli potencjalny klient czuje się na siłach, żeby sam przeprowadzić skomplikowaną transakcję nabycia czy najmu nieruchomości, znając przy tym ryzyka z tym związane, to będzie zainteresowany ogłoszeniami bezpośrednimi. To jak korzystanie z usług fryzjera - można iść do profesjonalisty, ale można też domowymi nożyczkami ostrzyc się samemu. Efekt niekoniecznie będzie ten sam, ale i w tym, i w tym wypadku będziemy mówić o nowej fryzurze - uważa ekspert. |
